Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Математические и инструментальные методы экономики

Разработка экономико-математической модели механизма ипотечного жилищного кредитования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Ерохина, Евгения Сергеевна
Место защиты Москва
Год 2000
Шифр ВАК РФ 08.00.13
Диссертация

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Ерохина, Евгения Сергеевна

Ведение. щ

Глава I. Вопросы разработки системы ипотечного

I жилищного кредитования.

1.1. Проблемы внедрения ипотечного кредитования на отечественном рынке недвижимости

1.2. Существующие модели ипотечного жилищного кредитования и их практическая реализация

1.3. Постановка задачи разработки механизма ипотечного жилищного кредитования на отечественном рынке недвижимости

Глава II. Разработка комплекса моделей механизма ипотечного жилищного кредитования.

2.1. Разработка вспомогательной модели рынка недвижимости для использования в моделях механизма ипотечного жилищного кредитования.

2.2. Выбор вида ипотечной ссуды и схемы ее погашения для использования в моделях механизма ипотечного жилищного кредитования.

2.3. Имитационное моделирование механизма ипотечного жилищного кредитования. j

Глава III. Направление использования комплекса щ имитационных моделей механизма ипотечного жилищного

I кредитования.

3.1. Программно-информационное обеспечение комплекса моделей механизма ипотечного жилищного кредитования

3.2. Проведение экспериментов при помощи комплекса имитационных моделей ипотечного жилищного кредитования

3.3. Анализ полученных результатов имитационного моделирования механизма ипотечного жилищного кредитования

Диссертация: введение по экономике, на тему "Разработка экономико-математической модели механизма ипотечного жилищного кредитования"

Путь экономических реформ, которым следует Россия, предполагает постепенное формирование механизмов и инструментов рыночной экономики, необходимых для стабильного процветания как общества в целом, так и каждого его гражданина.

Многолетний опыт развитых стран показывает, что стержневым звеном экономических взаимосвязей рыночной экономики является рынок перераспределения финансовых средств, обеспеченных залогом недвижимости. Вследствие того, что недвижимость составляет значительную часть активов любой страны, рынок ипотечного капитала оказывает существенное влияние на все сферы экономики. Именно поэтому государственные органы развитых стран стараются тщательно контролировать отношения на рынке ипотечного капитала.

Решение текущих задач по решению жилищной программы в нашей стране является трудным без привлечения с помощью механизмов ипотечного жилищного кредитования допонительных инвестиций. Разработка механизма ипотечного жилищного кредитования может оказаться максимально полезной для решения остро стоящей в России жилищной проблемы, суть которой заключается в ухудшении с каждым годом положения с обеспечением граждан жильем [56, стр. 399].

По подсчетам экспертов, на данный момент свои жилищные условия хотят улучшить 60% россиян [15]. Если прежде очередники ожидали новую квартиру 10 лет, то теперь этот срок увеличися втрое. При этом шансы получить жилье бесплатно все более уменьшаются.

В городах России возникла острая необходимость сноса и расселения пятиэтажек и ветхих домов (в Москве - 6,5 мн. кв. м. [15]), капитального ремонта и реконструкции других домов (в Москве - более 20 мн. кв. м. [15]). Чтобы решить проблему, например, в столице необходимо строить, по меньшей мере, 5 мн. кв. м. жилья в год вместо 3 мн. [56]. Помимо этого во многих регионах России люди до сих пор живут в бараках или частично благоустроенных домах.

По оценкам экспертов, при существующих ценах на рынке недвижимости купить квартиру могут только 5% граждан [49]. Решить жилищную проблему в

России может одна из форм удовлетворения потребности граждан в жилье -ипотека, ссуда под залог недвижимого имущества. По оценкам экспертов, при существующих ценах на недвижимость купить квартиру в кредит под ее залог смогут уже 15% россиян, то есть число потенциальных покупателей увеличивается до 15 мн. человек [34].

Помимо возможности увеличения числа обеспеченных жильем граждан, ипотека как механизм подразумевает ряд положительных факторов. При помощи механизма ипотечного кредитования может быть создана более эффективная схема финансирования жилищного строительства с участием частного сектора (по оценкам финансистов, сегодня на руках у россиян находится около 60 мрд. доларов [48]). Ипотечный механизм может обеспечить большую конкуренцию в строительной промышленности, что повлечет за собой снижение себестоимости строящегося жилья.

Однако, развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, в силу объективных исторических обстоятельств, сдерживается отсутствием отработанных механизмов регулирования со стороны государства, недостаточной теоретической базой для решения прикладных задач в этой области и недостаточно благоприятными макроэкономическими факторами.

За последние годы появилась литература по вопросам ипотечного кредитования. Часть исследований посвящена существующим системам ипотечного кредитования в развитых странах [14, 22, 47, 50, 60] и попыткам их внедрения в России [47, 69]. Однако, дискуссии по вопросам целесообразности использования той или иной системы ипотечного кредитования на отечественном рынке недвижимости или учета его особенностей при внедрении данных систем ведутся в основном на страницах периодической печати [17, 34, 35, 45, 48, 49, 55 и др.]. Объяснением этому может послужить небольшой срок существования самого отечественного рынка недвижимости, вопросам анализа которого посвящается ряд работ, как в исследовательской литературе [24, 58, 59, 66, 67, 68], так и уже в учебной [14, 22, 42, 47].

Отмечая ценность данных работ, следует отметить, что вопрос внедрения механизма ипотечного жилищного кредитования в целом, и в каком именно виде в частности, остается открытым.

Целью данной работы является разработка модели механизма ипотечного жилищного кредитования с учетом особенностей отечественного рынка недвижимости. В соответствие с этой целью необходимо решить ряд задач: провести исследование отечественного рынка недвижимости и выявить предпосыки развития ипотечного жилищного кредитования. Затем необходимо рассмотреть различные системы ипотечного кредитования, выявить их достоинства и недостатки и описать возможности их внедрения на отечественном рынке недвижимости.

Объектом данного исследования является отечественный рынок недвижимости. Его отличительными особенностями от аналогичных рынков развитых стран, где развита ипотечная система кредитования, являются: существенное превышение предложения над платежеспособным спросом; неудовлетворенность своими жилищными условиями большинства населения страны; зарегулированность государством, что приводит к замедленной стабилизации рынка; недостаточность информационного обеспечения для его анализа.

В качестве предмета исследования выступают различные механизмы ипотечного жилищного кредитования, которые различными способами обеспечивают приток догосрочных и дешевых инвестиций на рынок недвижимости.

Первая глава исследования посвящена анализу рынка недвижимости и систем ипотечного жилищного кредитования, разбору конкретных схем финансирования инвестиций в недвижимость и анализу факторов и условий развития отечественного рынка ипотечного жилищного кредитования для дальнейшей разработки специальных схем с учетом его особенностей.

Во второй главе разрабатывается модель рынка недвижимости и имитационные модели систем ипотечного жилищного кредитования, учитывающие особенности отечественного рынка недвижимости, которые дожны позволить выбрать наиболее целесообразный механизм.

В третьей главе производится ряд экспериментов и их анализ с последующим выбором такого механизма ипотечного жилищного кредитования.

Для исследования рынка недвижимости используются методы регрессионного и системного анализа. В работе применяются элементы теорий стоимости денег во времени. Для разработки моделей ипотечного жилищного кредитования применяется метод системной динамики, концепция которого реализована в имитационно-аналитическом комплексе ИМИТАК. Инструментом исследования и выбора наиболее целесообразного механизма ипотечного жилищного кредитования является имитационное моделирование.

За время работы над данной темой были сделаны несколько публикаций [26, 27, 28], а также доклады на научных конференциях.

Диссертация: заключение по теме "Математические и инструментальные методы экономики", Ерохина, Евгения Сергеевна

Заключение.

В соответствии с поставленной целью в работе определены и рассмотрены следующие направления диссертационного исследования:

- проведен анализ отечественного рынка недвижимости с точки зрения существования проблем для внедрения ипотечного жилищного кредитования и наличия предпосылок для его развития;

- рассмотрены различные системы ипотеки, существующие на рынках недвижимости развитых стран, и показаны преимущества, которые были достигнуты за время существования и развития этих систем для экономики этих стран;

- выделен ряд достоинств и недостатков указанных систем в виду существующих в нашей стране законодательных ограничений и макроэкономического положения, проанализирована возможность внедрения на отечественном рынке недвижимости того или иного вида систем ипотечного жилищного кредитования;

- описаны основные понятия теории системной динамики, и разработан комплекс имитационных моделей ипотечного жилищного кредитования на основе известных систем с учетом особенностей отечественного рынка недвижимости;

- разработана имитационная модель рынка недвижимости для использования при имитации различных вариантов ипотечного кредитования и рассмотрены различные виды ипотечных ссуд и схемы их погашения с точки зрения целесообразности их применения в имитационных моделях ипотечного жилищного кредитования.

- заданы условия и параметры применения различных моделей ипотечного жилищного кредитования в периоды становления ипотечного рынка капитала и его развития, и проведены эксперименты для выбора наиболее целесообразной модели на отечественном рынке недвижимости;

- осуществлен выбор наиболее целесообразного механизма ипотечного жилищного кредитования для применения на отечественном рынке недвижимости, а также даны рекомендации по применению остальных механизмов.

Данные модели могут применяться и для исследовательских целей. Они являются полигоном для проведения экспериментов, направленных на изменение параметров и начальных условий развития ипотечного рынка.

Основной результат диссертационного исследования заключаются в том, что разработан уникальный комплекс имитационных моделей механизма ипотечного жилищного кредитования, который позволяет:

- в зависимости от экономической конъюнктуры изменять параметры отечественного рынка недвижимости, и таким образом рассматривать применение иных механизмов ипотечного кредитования на данном этапе его развития;

- представленный комплекс имитационных моделей позволяет рассматривать возможность применения того или иного механизма ипотечного жилищного кредитования, не накладывая какие-либо ограничения, так как имитирует получение финансовых потоков из различных источников;

- построенные модели предназначены для исследования различных механизмов ипотечного жилищного кредитования на любом рынке недвижимости;

- в зависимости от различных целей представленный комплекс имитационных моделей позволяет исследовать процесс внедрения механизмов ипотечного жилищного кредитования на любом отрезке времени с различными интервалами между периодами моделирования.

Однако, комплекс имитационных моделей имеет ряд недостатков:

- не предусмотрена реализация заложенного жилья при неплатежеспособности заемщика, так как этот механизм не обеспечен в достаточной степени правовыми актами;

- не получена величина спроса на покупку жилья с помощью ипотечного кредитования в зависимости от расчетного уровня платежеспособности населения, макроэкономических факторов и конъюнктуры финансового рынка;

- не предусмотрено создание отселенческого фонда, которое возможно при более благоприятных экономических условиях;

- не учтены разовые затраты заемщиков в моделях механизма ипотечного жилищного кредитования на основе американской системы, такие как страхование, оценка квартиры, оформление кредита.

Эти недостатки могут быть учтены при дальнейшем совершенствовании комплекса моделей механизма ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, разработанный комплекс моделей позволил выбрать наиболее целесообразный механизм ипотечного жилищного кредитования при существующих условиях на отечественном рынке недвижимости и может применяться для этих целей при изменении его конъюнктуры.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Ерохина, Евгения Сергеевна, Москва

1. Закон РФ О залоге от 29.05.92г. № 2872-1

2. Федеральный Закон РФ Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.98г. № 102-ФЗ

3. Приложение к распоряжению Правительства РФ от 22.12.93г. № 96-рз Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке

4. Закон г. Москвы Об оценочной деятельности в г. Москве от 11.02.98г. № 3

5. Постановление Правительства Москвы О принципах использования залогового кредитования в г. Москве от 25.04.95г. № 356 (в ред. распоряжения Мэра Москвы от 11.11.97г. № 877-РМ и постановления Правительства Москвы от 18.11.97г. №799)

6. Приложение № 1 к распоряжению Мэра Москвы от 29.06.98г. № 644-РМ Временные правила оценочной практики профессиональных оценщиков недвижимости

7. Международные стандарты оценки Международного Комитета по стандартам оценки имущества от 24.03.94г.

8. Агеев Ипотека в Санкт-Петербурге // Эксперт - № 30 - М.: ЗАО Журнал Эксперт, 17.08.98, стр. 18-19;

9. Алексеев Ю. Н., Годин В. В., Филинов - Черньппев Н. Б. Теория и аппарат системного анализа - М.: Издательство МИУ, 1989, 46 с ;

10. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости - СПб.: Издательство "Питер", 2000, 208 с ;

11. Бережная О. KJBapTnpHbra вопрос кредитом не испортить -М.: Научный парк, № 3, 1998, 4с.;

12. Блаженкова О., Гурова Т. Класс. / Все, что вы уже знали о среднем классе, но боялись произнести вслух // Эксперт - № 34-35 - М.: Издательство ЗАО Журнал "Эксперт", 18.09.2000, стр. 20-28;

13. Власов П., Хорошавина Н. Кредиты не для слабонервных // Эксперт - № 30 - М.: ЗАО Журнал Эксперт, 17.08.98, стр. 18-20;

14. Воркуев Б. Д., Черемных Ю. Н. Модели экономического равновесия - М.: Издательство МГУ, 1990, 80 с ;

16. Голицин Ю. Ипотечные операции в дореволюционной России // Эксперт - № 30 - М.: ЗАО Журнал Эксперт, 17.08.98, стр. 20;

17. Голицин Ю. Ипотечная система дореволюционной России // Эксперт - №12 - М.: ЗАО Журнал "Эксперт",27.03.2000, стр. 24;

18. Горемьпсин В. А., Бугулов Э. Р. Экономика недвижимости. / Учебник. - М.: Информационный издательский дом "Филинъ", 1999, 592 с ;

19. Гурова Т., Медовников Д., Новиков А., Рогачков Д. Новости национального потребления // Эксперт - № 5 - М.: ЗАО Журнал "Эксперт", 07.02.2000, стр. 16-22;

20. Гусев А. Ф., Стерник Г. М. Рьшок недвижимости России в условиях финансового кризиса: состояние и перспективы - НЭЖ Проблемы недвижимости, № 1, 1999, 22 с ; #)

21. Дудорин В. И., Алексеев Ю. Н. Системный анализ экономики на ЭВМ - М.: Издательство "Финансы и статистика", 1980, 190 с ;

22. Ерохина Е. Исследование проблемы состояния рьппса труда на экономический рост в России - В сб.: Реформы в России и проблемы управления - 98. Материалы научной конференции МОЛОДЬЕК; ученых и студентов ГАУ. Вьшуск 3. - М.: Издательство ГАУ, 1998;

23. Ерохина Е. Вопросы разработки модели механизма ипотечного жилищного кредитования - В сб.: Проблемы управления: Тезисы докладов 7-го Всероссийского студенческого семинара. Вьшуск 1. - М.: Издательство ГУУ, 1999;

24. Жуков В. Н. Учет операций по ипотеке - М.: Бухгатерский учет, № 2, 1999, стр. 19-20;

25. Загородняя Е. Панельная астрология // Эксперт - № 7 - М.: ЗАО Журнал "Эксперт", 21.02.2000, стр. 52-55

26. Замков О. О., Тостопятенко А. В., Черемных Ю. Н. Математические методы в экономике. Учебник - М.: Издательство МГУ, 1998, 368 с ;

27. Замуруева И. Ипотека будет - М.: Коммерсант-банк, № 28, 25.02.99, стр. 19;

28. Исследование операций: В 2-х томах. Перевод с английского/Под редакцией Дж. Моудлера, Эмаграби. - М.: Издательство "Мир", 1981, т. 1 -712 с.;

29. Калянина Л. А теперь - ипотека! // Эксперт - № 30 - М.: ЗАО Журнал Эксперт, 17.08.98, стр. 14-17;

30. Калянина Л. Готовых рецептов нет // Эксперт - № 16 - М.: ЗАО Журнал Эксперт, 26.04.99, стр. 12-16;

31. Капитоненко В. В., Писарева О. М. Модели рьшочной экономики и равновесия. /Учебное пособие. - М.: Издательство ГАУ, 1995, 46 с ; ф^ т М.: Издательство "Статистика", 1978, вьш. 1-221 с , вьга. 2 - 335 с ;

32. Количественные методы финансового анализа / Под редакцией Дж. Брауна и М. П. Крицмена: Перевод с английского - М.: Издательство "Инфра-М", 1996,336 с.;

33. Корнеев И. К. и др. Имитационное моделирование систем управления - М.: Издательство МИУ, 1984, 64 с ;

34. Корнеев И. К., Годин В. В., Филинов - Черньппев Н. Б. Системы имитационного моделирования - М.: Издательство МИУ, 1985, 60 с ;

35. Косарева Н. Перспективы ипотечного жилищного кредитования в Москве - М.: МИАН, 1999, 3 с ;

36. Крутик А. В., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости / Серия: Учебники для вузов. Специальная литература - СПб: Издательство "Лань", 2000, 480 с ;

37. Лебедев В. В. Математические модели динамических социально- экономических процессов. / Учебное пособие - М.: Издательство ГАУ, 1992;

38. Лебедев В. В. Математическое моделирование социально- экономических процессов - М.: Издательство "Изограф", 1997, 224 с ;

39. Леонов Е. Кредит не для всех - М.: Коммерсант-баню>, № 28, 25.02.99, стр. 19; 40. Макконел К., Брю Экономикс: Принципы, проблемы и политика. В 2-х томах - М.: Издательство "Республика, 1992;

41. Максимов Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости - СПб.: Издательство "Питер", 2000, 272 с ;

42. Минц В. В ожидании третьего пути / Эксперт - № 16 - М.: ЗАО Журнал Эксперт, 26.04.99, стр. 12-16;

43. Минц В. Вечный квартирный вопрос / Эксперт - № 12 - М.: ЗАО Журнал Эксперт, 27.03.2000, стр. 18-24;

44. Нагаев Р. Г. Недвижимость / Землеустройство, Градостроительство и Экономика - Казань: Издательство ГУП "ПИК "Идеал - Пресс", 2000 - 616 с ;

45. Нейлор Т. Машинные имитационные эксперименты с моделями экономических систем - М.: Издательство Мир, 1975, 500 с ; т

46. Первозванский А. А., Первозванская Т. Н. Финансовый рьшок: расчет и риск- М.: Издательство Инфра-М, 1994, 192 с ; ^, 53. Проценко Д. Москва дает старт ипотеке (Жилищная энциклопедия, вьш. 4) - М.: ООО Домашний адвокат, 1999, 240 с ;

47. Прохоров В. Ипотека и банки - Красноярск: Экономика и жизнь - Сибирь, 02.1998, 5 с.;

48. Романов И. Решать проблему жилья стало проще - М.: "Экономика и жизнь", № 9, 05.2000, стр. 7;

49. Российский статистический ежегодник: Стат. сб./Госкомстат России - М., 1999, 621 с ;

50. Самуэльсон П. Экономика. В 2-х томах - М.: МГП "Агон", 1992; к

51. Стерник Г. М. Методические рекомендации по анализу рьппса недвижимости - М.: РГР, 1998, 18 с ;

52. Стерник Г. М. Феномены становления и развития рьшка жилья России в условиях переходной экономики - Доклад на международной конференции в Маастрихте, июнь 1998, 18 с ;

53. Тарасевич Е. М. Финансирование инвестиций в недвижимость - СПб.: Издательствово СПб ГТУ, 1996, 235 с ;

54. Титов А. А. Новые способы получения жилья - М.: Издательство Юрайт, 2000, 392 с ;

55. Толокушкин А. В. "Налогообложение физических лиц при операциях с недвижимостью - М.: Издательство "Юрист", 2000, 343 с ;

56. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. / Перевод с английского - М.: Издательство "Дело", 1997, 480 с ;

57. Форрестер Дж. Основы кибернетики предприятия (индустриальная динамика) - М.: Издательство "Прогресс", 1971, 340 с ;

58. Форрестер Дж. Мировая динамика - М.: Издательство "Наука", 1978, 167 с.;

59. Хачатрян Р., Егорова Н. Е. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищном секторе - М.: ЦЭМИ РАН, 1998, 60 с ;

60. Хачатрян Р. Анализ и моделирование механизмов регулирования рыночных процессов в жилищной сфере - М.: ЦЭМИ РАН, 1998, 86 с ;

61. Хачатрян Р., Егорова Н. Е., Кирилова А. Н., Фаерман Е. Ю., Фонтана К. А. Типология и анализ экономико-математических моделей рьппса воспроизводства жилья. - М.: ЦЭМИ РАН, 1997, 78 с ;

62. Черных Е. В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России - М. ЦЭМИ РАН, 1998, 60 с;

63. Четыркин Е. М. Методы финансовых и коммерческих расчетов - М.: Издательство Дело тд, 1995, 320 с. Х /

Похожие диссертации