Метод Ринга, Хоскольда, Инвуда в определении коэффициента капитализации
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
Содержание
I. Введение
II. Метод капитализации доходов
2.1 Расчёт коэффициента капитализации
2.1.1 Метод прямой капитализации
2.1.2 Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала
2.1.3 Метод связанных инвестиций: земля и здания
2.1.4 Кумулятивный метод
2.1.5 Метод Эллвуда
2.2 Определение чистого операционного дохода
2.2.1 Расчет потенциального валового дохода (ПВД)
2.2.2 Расчет действительного валового дохода (ДВД)
2.2.3 Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)
2.3 Учёт возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации
2.3.1 Стоимость капитала не меняется
2.3.2 Прогнозируется снижение стоимости капитала (Методы Ринга, Инвуда, Хоскольда)
2.3.3 Прогнозируется повышение стоимости капитала
III. Метод дисконтированных денежных потоков
IV. Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости
Заключение
Список использованной литературы
I. Введение
оценка недвижимость капитализация дисконтирование
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта недвижимости. Определение стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости (предполагается, что для данного покупателя важен не объект как таковой, а право получения будущих доходов от владения этим объектом). Аналогично, собственник не продаст свою недвижимость по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
При оценке недвижимости с позиции доходного подхода, к доходам от использования относятся поступления арендной платы от арендаторов объекта, и текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта недвижимости. Необходимо понимать, что эти доходы - прогнозные величины, рассчитанные оценщиком на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово - экономическое состояние, как самого оцениваемого объекта недвижимости, так и той рыночной среды, в которой он находится.
В рамках доходного подхода к оценке недвижимости обычно принято выделять два основных метода оценки:
Метод капитализации прибыли
Метод дисконтирования денежных потоков
Суть этих методов состоит в том, что бы сначала спрогнозировать величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода, а затем разделить чистый операционный доход на так называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая, вообще говоря, представляет собой процент дохода на вложенный капитал. Ставка капитализации (дисконтирования) определяется оценщиком в соответствии с существующими методиками.
II. Метод капитализации доходов
Метод капитализации доходов применяется если:
потоки доходов - стабильные положительные величины;
потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула, по которой определяется стоимость объекта С, имеет следующий вид:
или или или
С - стоимость объекта недвижимости;
Д (I) - чистый доход, ЧОД (NOI) - Чистый операционный доход (Net Operation Income)
К() - норма прибыли, или ставка капитализации.
Метод капитализации дохода иногда называют методом оценки дохода. Он предполагает оценку текущей стоимости доходов при наилучшем использовании оцениваемого имущества.
Собственник приобретает объект недвижимости в основном по трём причинам:
1.Для собственного использования (например, жилья);
2.Для получения доходов от данного объекта;
3.Для повышения престижа
Доходный подход включает два метода:
.метод капитализации доходов (прямая капитализация);
2.метод дисконтированных денежных потоков.
Основные проблемы данного метода
1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик - информационная непрозрачность рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
.Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2.Расчет ставки капитализации;