Метод Ринга, Хоскольда, Инвуда в определении коэффициента капитализации
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
>3.Определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
2.1 Расчёт коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.
Капитализация доходов - совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объектов на основе их потенциальной способности приносить доход.
При определении коэффициента капитализации учитывается как сама прибыль, получаемая от эксплуатации объекта недвижимости, так и возмещение основного капитала, затрачиваемого на приобретение объекта.
Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие называется общим коэффициентом капитализации.
Существует несколько методов расчёта коэффициента капитализации:
Метод прямой капитализации;
Метод связанных инвестиций: заёмного и собственного капитала;
Метод связанных инвестиций: земли и здания;
Кумулятивный метод;
Метод Эллвуда.
2.1.1 Метод прямой капитализации
Данный метод не учитывает прогнозы инвестора и ожидания на рынке относительно:
1.Периода владения;
.Динамики доходности;
.Изменение стоимости недвижимого имущества.
Данный метод дает возможность рассчитать общий коэффициент капитализации на основе цен продаж схожих или аналогичных объектов недвижимости.
Данный метод основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации (норма капитализации) определяется следующим образом:
Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Главная задача эксперта-оценщика при реализации данного метода - подобрать подходящий объект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов. Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.
Прямая капитализация также может использоваться для оценки имущественных прав, а также стоимости отдельных физических компонентов недвижимого имущества (земли и улучшений).
Метод прямой капитализации - наиболее простой способ расчета ставки капитализации. Если имеется соответствующая информация (достоверная), его всегда целесообразно применять.
2.1.2 Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала
Метод применяется, когда для покупки объекта недвижимости используются заемный и собственный капитал в определенной пропорции.
Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.
Ипотечная составляющая состоит из двух частей: ставки процента по кредиту и коэффициента фондопогашения.
Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам.
Ставка, используемая для капитализации дохода от собственного капитала, называется ставкой капитализации собственного капитала и определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется - средневзвешенное значение собственных и заемных средств в общем объеме инвестиций.
- доля заёмных средств в структуре капитала;
Rm - ставка капитализации на заёмные средства или ипотечная постоянная;
Re - ставка капитализации на собственный капитал.
2.1.3 Метод связанных инвестиций: земля и здания
Данный метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда необходимо точно рассчитать ставки капитализации по каждой составляющей имущественного комплекса: строению и земельному участку.
Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строений на этой земле.
Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса. Расчет общей ставки капитализации Кобщ по данному методу производится по следующей формуле:
- стоимость земли в % от общей стоимости имущественного комплекса;
B - стоимость здания в % от общей стоимости имущественного комплекса;
, - ставка капитализации соответственно для земли, здания.
Пример. Ставка капитализации для земли составляет 12% при её доле в стоимости имущественного комплекса 30%, ставка капитализации для улучшений составляет 14%. Доход от комплекса 600 000 у.е..
Тогда стоимость комплекса = Д / , где = 0,12*0,3+0,14*(1-0,3)=0,134=13,4%
Стоимость = 600 000 у.е. / 0,134 = 4 477 611,94 у.е.
2.1.4 Кумулятивный метод
Особенность данного метода в том, что одна из составляющих общего коэффициента капитализации - процентная ставка (или ставка дохода на инвестиции) разбивается на отдельные компоненты.
К безрисковой ставке дохода прибавляются:
.Поправка на риск, который имеется на все другие виды инвестиций. Чем больше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.
.Поправка на неэффективное управле?/p>