Метод Ринга, Хоскольда, Инвуда в определении коэффициента капитализации
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?та, что и по инвестициям
k = Ry + SFF(n, У), где
- фактор фонда возмещения; Y = R (ставка дохода на инвестиции).
Пример. Условия инвестирования:
Сумма вложенного капитала в недвижимость 20 000 у.е.
Ставка доходности инвестиций 14%,
срок инвестирования 4 года.
Rk = Ry + SFF(n; Ry) = 0.14 +0.2032 = 0.3432
Общая сумма возмещений = 0,3432*20070 = 6864
Таблица 2 - Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда.
№ годаОстаток капитализации на начальный периодОбщая сумма возмещенийВ том числе:Процент накопленийВозмещаемые суммы основного долга120 00068640,14*20070=28006864 - 2800 = 4064220070 - 4064=1593668640,14*15936= 2231,046864 - 2231,04 = 4632,94315936 - 4632,94 = 11303,0468640,14*11303,04 = 1582,426864 - 1582,42 = 5281,58411303,04 - 5281,58 = 6021,4768640,14*6021,47= 843,016864 - 843,01 = 6020,99Итого274567456,4620070
Метод Хоскольда
Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
к = Ry + SFF(n, Уб), где
Уб - безрисковая ставка процента.
Пример. Условия инвестирования:
Сумма вложенного капитала в недвижимость 20 000 у.е.
Ставка доходности инвестиций 14%,
срок инвестирования 4 года,
безрисковая ставка 7%.
Rk = Ry + SFF(n; Rб) = 0,14 + 0,2252 = 0,3652
Общая сумма возмещений: 20 000 * 0,3652 = 7 304
Таблица №3
Номер годаОстаток капитализации на начальный периодОбщая сумма возмещенийВ том числе:Процент накопленийВозмещаемые суммы основного долга120 00073040,14*20070 = 28007304-2800 = 4504220070-4504= 1549673040,14*15496 = 2169,447304 - 2169,44= 5134,56315496-5134,56= 10361,4473040,14*10361,44 = 1450,607304 - 1450,60= 5853,40410361,44-5853,4= 4508,0473040,14*4508,04 = 631,137304 - 631,13= 6672,87Итого292167051,1722164,83
2.3.3 Прогнозируется повышение стоимости капитала
Обычно при вложении инвестиций в недвижимость типичный инвестор рассчитывает на будущий рост стоимости первоначально вложенного капитала. Этот расчёт строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий и сооружений по принципам информации, повышения спроса на определённые объекты недвижимости и т.д.
В связи с этим появляется необходимость учёта в коэффициенте капитализации прироста стоимости капиталовложений.
С учётом этого коэффициент капитализации текущего дохода будет равен ставке процента (дисконта) за вычетом надбавки на будущий прирост капитала.
Пример. Требуемая ставка процента 12%. Текущий доход остаётся неизменным и составляет 100 у.е. в год. Ожидается, что в течение последних 4-х лет стоимость инвестиций возрастёт на 30%.
Коэффициент капитализации рассчитывается:
1)Прирост стоимости 0,3*0,209=0,06276;
n =4, i=12, к=3
2)Из требуемой ставки процента вычитаем прирост стоимости:
R0 = 0,12-0,06276=0,05724;
)Текущая стоимость 100/0,05724=1747,03 у.е.
III. Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:
- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков
денежных средств от недвижимости; - потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
- оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
- объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
- Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
- Алгоритм расчета метода ДДП. Для расчета ДДП необходимы данные:
- длительность прогнозного периода;
- прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
- ставка дисконтирования.
Алгоритм расчета методом ДДП можно выразить следующими этапами:
1.Определение прогнозного периода.
2.Прогнозирование величин денежных потоков.
3.Определение ставки дисконтирования
4.Расчет стоимости методом ДДП.
IV. Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости
Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости
В строении размещаются преимущественно квартиры общей площадью 6540 м2. На уровне улицы в здании размещаются коммерческие помещения площадью от 2180 м2, ниже уровня улицы имеется два подземных парковочных этажа. В здании расположено 42 квартиры, средняя площадь квартиры 150 м2. Количество парковочных мест рассчитано на 36 автомобилей.
Баланс площадей
Коммерческое помещение26Высота коммерческих помещений 3,8 мОфисные помещения--Квартиры6080Высота квартир 3,3-3,8 мТехнические помещения1030Объем 36650 мПарковочный холл2884Мест для автомобилей 96Итого площадей100300
Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта - эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом.
Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с конца 2015 года. В конце 20083 года объект продается по рыночной цене. За счет полученных средств выплачивается долг по займу.
Прочие дополнительные сведения приведены в таблицах.
Урове