Метод Ринга, Хоскольда, Инвуда в определении коэффициента капитализации
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?кой (экономическая стабильность);
С переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора);
С процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендного платежа добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).
2.2.2 Расчет действительного валового дохода (ДВД)
Действительный валовый доход (ДВД) - это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от рыночной стоимости использования объекта недвижимости.
ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы
Обычно эти потери выражаются в процентах по отношению к валовому доходу или используется коэффициент недоиспользования помещений.
.2.3 Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)
Чистый операционный доход - определяется разностью между действительным валовым доходом и операционными расходами.
ЧОД = ДВД - ОР
Операционные расходы - это периодические ежегодные расходы по содержанию недвижимости, которые в свою очередь делятся на:
условно-постоянные
условно-переменные
резерв на замещение.
Условно-постоянные расходы - это расходы, которые не зависят от степени загруженности помещений. К ним относят имущественный налог, страховые взносы, заработная плата обслуживающего персонала плюс налоги на нее.
Условно-переменные расходы - это те, которые не зависят от степени загруженности помещений.
К ним относят: коммунальные расходы, расходы на охрану, расходы на рекламу и заключение арендного договора, расходы на управление, расходы на консультационные и юридические услуги. Иногда оплата труда управляющего рассчитывается в процентах от ДВД.
Резерв на замещение - это затраты по поддержанию быстроизнашивающихся элементов здания в нормальном функциональном состоянии.
2.3 Учёт возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации
Коэффициент капитализации - это ставка, которая будучи отнесённой к текущим доходам, приносимым инвестициями, даёт оценочную стоимость инвестиций. Коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя доход на капитал и возврат капитала.
Потоки доходов, поступления которых прогнозируются равными суммами в течение неограниченного срока, следует капитализировать по ставке процента (дисконта).
Капитализация по процентной (дисконтной) ставке проводится также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала. В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.
В случае, если прогнозируется изменение стоимости актива (потеря или рост), то возникает необходимость учёта в коэффициенте капитализации возмещения капитала.
Рассмотрим порядок капитализации потока доходов в следующих случаях:
1)Стоимость капитала не меняется;
2)Прогнозируется снижение стоимости капитала;
)Прогнозируется повышение стоимости капитала.
2.3.1 Стоимость капитала не меняется
При анализе инвестиций в недвижимость коэффициент капитализации не должен включать надбавку на возмещение капитала, если перепродажа актива произойдёт по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и прогнозируется поступление равномерных доходов.
- стоимость;
I - доход;
Ro - коэффициент капитализации
2.3.2 Прогнозируется снижение стоимости капитала (Методы Ринга, Инвуда, Хоскольда)
Когда ожидается, что стоимость вложенного капитала уменьшится, то часть или вся сумма возмещённых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.
Существует три способа возмещения инвестированного капитала:
1)прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
2)возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
3)возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга
Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями.
- оставшийся срок экономической жизни;
Ry - ставка доходности инвестиций.
Пример. Условия инвестирования:
Сумма вложенного капитала в недвижимость 20 000 у.е.
Ry - Ставка доходности инвестиций 14%,
срок инвестирования 4 года.
Коэффициент капитализации: = 0.39
Таблица 1 - Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций
Номер годаОстаток капиталовложений на начало периодаВозмещение капиталовложенийДоход на инвестирование капиталаОбщая сумма доходов120 0005 0000.14*20070= 2 8000.39*20070= 7 800220070-5000=15 0005 0000.14*15000= 2 1005000+2100= 7 100315000-5000=10 0005 0000.14*10000= 1 4005000+1400= 6 400410000-5000=5 0005 0000.14*5000=7005000+700= 5 700Всего20 0007 00027 000
Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.
Метод Инвуда
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке проце?/p>