Метод Ринга, Хоскольда, Инвуда в определении коэффициента капитализации
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
нь доходности принят в размере 10%.
Таблица 1- Баланс площадей по реконструкции
Номер вариантаУдельный вес различных типов площадей в общем балансе, %Всего площадей, м2, или 100%коммерческие помещенияофисные помещенияквартирытехнические помещенияпарковочный холл1260102810300
Таблица 2
Номер вариантаПрогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно- коммерческих зданий по годам (в%)2011201220132014201520161-34689
Таблица 3
Номер вариантаПрогноз изменения стоимости недвижимости по годам (в%)2011201220132014201520161-55667Номер вариантаПрогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам (в%)2011201220132014201520161-44546Номер вариантаСтепень занятости арендаторами жилых помещений по годам (в%)2011201220132014201520161-8085909597Номер вариантаСтепень занятости арендаторами офисных и коммерческих помещений по годам (в%)2011201220132014201520161-8592959698Номер вариантаСтепень занятости арендаторами парковочных мест по годам (в%)2011201220132014201520161-8080858590Таблица 4
Номер вариантаУровень арендной платы по жилым помещениям, коммерческим, офисным и по парковочным местам в 2011 году, руб/м2Жилые помещенияКоммерческие помещенияОфисные помещенияПарковочные места12005000300012007 руб/местоЦена продажи квартир, коммерческих, офисных помещений и парковочных мест руб/ м2Жилые помещенияКоммерческие помещенияОфисные помещенияПарковочные места190001200742007Обслуживание и текущий ремонт жилья, офисно- коммерческих помещений, руб./м2 годЖилые помещения, офисно - коммерческие600 р/м2Номер вариантаГодовые нормы амортизационных отчислений (в%) 2%129500 тыс.р.Инвестиционные затраты на ремонт и реконструкцию недвижимости в начале 2011 года1Начальная стоимость - 25 млн. Инвестиционные затраты - 22. млн.Заемный капитал 40% от инвест. на 10 лет под 12% годовых Погашение долга равными долями по 10% с конца 2012 года
Таблица 5 Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений и парковочных помещений
ПоказателиЕд измГоды201520162017201820192020Жилые помещения1. Площадь помещениякв.м6180618061806180618061802.Площадь, приносящая доходкв.м049445253556258715994,63. Доход от арендытыс.р06170,1126817,9747579,988321,149006,0974Коммерческие помещения1. Площадь помещениякв.м206,00206,00206,00206,00206,00206,002.Площадь, приносящая доходкв.м0,00175,10189,52195,70197,76201,883. Доход от арендытыс.р0,00910,521024,921111,261167,881263,74Парковочный полПлощадь помещенияместо9696969696962. Места, приносящие доходместо077778282863. Доход от арендытыс.р.0960,96999,39841117,511162,211292,0368Итоготыс.р0,008041,598842,299808,7510651,2311561,87
Площадь помещения = всего площадей из таблицы 1 * соответствующий удельный вес различных типов площадей в общем балансе / 100
Площадь, приносящая доход = Площадь помещения из табл.5 * степень занятости арендаторами соответствующего типа помещения из табл.3 / 100
Доход от аренды = площадь приносящая доход *уровень арендной платы (Табл.4) * прогнозные изменения арендных ставок (Табл.3)
По коммерческим помещениям вышеперечисленные показатели считаются аналогично.
Количество парковочных мест = (всего площадей из таблицы 1 * удельный вес площади в парковочного холла в общем балансе / 100) / 30
Доход от аренды = Площадь, приносящая доход * уровень арендной платы за место (табл.4) * прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам (табл.3)
Итого = Доход от аренды жилых помещений + доход от аренды коммерческих помещений + доход от аренды парковочного холла.
Таблица 6 - Расчет финансовых поступлений
ПоказателиЕд измГоды2015201620172018201920201. Доход от арендытыс.р.0,008041,598842,299808,7510651,2311561,872. Техническое обслуживаниетыс.р.3946,5484104,414350,674698,735121,6143. % за привлеченный капиталтыс.р.108010809728647566484. ЧОДтыс.р.-1080,003015,043765,884594,085196,505792,265. Амортизациятыс.р.05905905905905906. Финансовые результаты перед уплатой налогатыс.р.-1080,002425,043175,884004,084606,505202,267. Налогтыс.р.0582,0096762,2112960,9791105,561248,54248. Финансовые результаты после уплаты налогатыс.р.-1080,001843,032413,673043,103500,943953,72
Доход от аренды переносится из таблицы №1.
Техническое обслуживание = сумма коммерческой и жилой площади *600руб.р/м (табл.4) *прогнозные изменения арендных ставок (в долях диницы,например,1,03 для 2016 г.- Табл.2). Расчет ведется цепным образом.
Чистый операционный доход = Доход от аренды - техническое обслуживание - процент за привлеченный капитал. Расчет процента за привлеченный капитал см Табл 7.
Амортизационные отчисления = 2% от балансовой стоимости (32007000руб.) - Табл 4.
Финансовый результат перед уплатой налога на прибыль = ЧОД - амортизационные отчисления.
Величина налога на прибыль = 24% от финансового результата
Финансовый результат после уплаты налога на прибыль = Финансовый результат перед уплатой налога на прибыль - величина налога на прибыль.
Таблица 7 - Обслуживание долга
ПоказателиЕд измГоды2015201620172018201920201. Заемный капитал на начало годамлн.р998,17,26,35,42. Погашение долга в концемлн.р00,90,90,90,90,93. Заемный капитал на конец годамлн.р98,17,26,35,44,54. % от стоимости кредита на конец годамлн.р1,081,080,9720,8640,7560,648
Заемный капитал на начало года= инвестиционные затраты из (24 млн. руб.)*0,4 Данные взяты из Табл 4.
Погашение долга = 10% от заемного капитала на начало года, распределяется равными долями по всем годам.
Заемный капитал на конец года = заемному капиталу на начало года-погашение долга в конце года.
Заемный капитал на начало следующего года = заемному капиталу на конец предыдущего.
% от стоимости кредита на конец года = Заемный капитал на начало года * 12%годовых /100%
Таблица 8 - Расчет стоимости недвижимости