Метод Ринга, Хоскольда, Инвуда в определении коэффициента капитализации
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?ие. Чем сложнее объект недвижимости, тем более компонентного управления он требуют.
.Поправка на низкую ликвидность - для учёта потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых для этого временных затрат.
В качестве безрисковой ставки могут быть:
.Процентная ставка по государственным краткосрочным обязательствам
.Процентная ставка по депозитам банка высшей категории надежности, доходность по еврооблигациям (это должна быть ставка, характеризующая максимальную ликвидность и минимальный риск).
Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации - ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется путём суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.
Причем если стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком минус (-).
Пример. Стоит задача определения общего коэффициента капитализации кумулятивным методом. Известно, что:
Безрисковая ставка - 9%;
Поправка на риск - 3%;
Поправка на неликвидность - 4%;
Поправка на неэффективное управление - 1%.
Время, которое необходимо для возврата вложенного капитала, составляет 5 лет. Отсюда ставка возврата капитала составит 1/5 ;
R0 = 0,09+0,03+0,04+0,01+0,20=0,37
2.1.5 Метод Эллвуда
Это модернизированный метод связанных инвестиций - заёмного и собственного капитала.
Основными недостатками метода связанных инвестиций собственного и заёмного капитала являются:
Отсутствие учёта продолжительности периода капиталовложений;
Снижения или повышения стоимости имущества в течении этого периода.
В 1959 году членом института Оценки Эллвудом предложена модернизированная формула связанных инвестиций: собственного и заёмного капитала, учитывающая эти факторы.
Общий коэффициент капитализации:
R0 =
e - ставка дохода на собственный капитал;
- Процент выплачиваемого кредита;
М - отношение величины кредита к стоимости объекта;
- фактор фонда возмещения по ставке дохода на собственный капитал;
Rm - коэффициент капитализации заёмного капитала (или ипотечная постоянная);
Do - изменение общей стоимости объекта;
Di - общая норма изменения дохода;
J - коэффициент стабилизации дохода.
Основная часть данной формулы, представленная в числителе, называется базовым коэффициентом капитализации и учитывает условия амортизации кредита:
Rб = Ye - M*(Ye + P* - Rm)
Базовый коэффициент капитализации представляет собой норму отдачи собственного капитала, скорректированную на условия финансирования.
Если доход и стоимость недвижимости не изменяются, то базовый коэффициент капитализации будет соответствовать общему коэффициенту капитализации.
Корректировка на ожидаемое изменение стоимости недвижимости производится с помощью части основной формулы:
Если стоимость объекта увеличивается, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в меньшую стоимость. И наоборот, если ожидается уменьшение стоимости объекта, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в большую сторону.
Корректировка на изменение дохода производится с помощью знаменателя формулы:
Коэффициент j всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1.
Пример. Стоит задача определить стоимость недвижимости с применением общего коэффициента капитализации, если известно, что:
Чистый операционный доход - 50 000 у.е.;
Проектируемый период - 10 лет;
Условия кредита: норма процента - 9%, срок амортизации кредита (ежемесячные платежи) - 25 лет, доля заёмных средств - 70%, изменение стоимости недвижимости -20% потери, норма отдачи собственного капитала - 16%.
У - ставка дохода на собственный капитал - 16%
Д - 50 тыс.
m - доля заемных средств - 70%
t - 25 лет
T - 10 лет
i - 0.09
R0 =
R0 =
2. = =
3. f = = 0.10
4. C = 50 / 0,1= 500 тыс.руб.
5. с = 0,16+0,18*0,05-0,10=0,069
2.2 Определение чистого операционного дохода
Используется ряд показателей:
ПВД (потенциальный валовой доход);
ДВД (действительный валовой доход);
ЧОД (чистый операционный доход);
2.2.1 Расчет потенциального валового дохода (ПВД)
Потенциальный валовый доход (ПВД) - это доход, который можно получит от недвижимости при 100% её использовании без учёта всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади помещений и установленной арендной ставки
ПВД=S*С, где
- площадь помещения;
С - арендная ставка.
Договор аренды - основной источник информации о приносящей доход недвижимости.
Аренда - предоставление арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.
Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендатор согласился бы взять, а типичный арендодатель согласился бы сдать имущество в аренду.
Все арендные договоры делятся на три типа:
С фиксированной арендной ста?/p>