Исследование рынка загородной недвижимости Санкт-Петербурга
Дипломная работа - Маркетинг
Другие дипломы по предмету Маркетинг
ные участки без подряда.
Серьезный прирост земельных участков связан прежде всего с тем, что девелоперы начали осваивать земли на отдаленных от города расстояниях - 55% коттеджных поселков, продающих участки без подряда располагаются на расстоянии свыше 40 км от КАД. Также, данная тенденция подкреплена общим снижением уровня продаж на загородном рынке. Застройщики, чтобы как-то поддержать продажи на должном уровне, вынуждены продавать землю без подряда, т.к. покупатели не рискуют вкладывать огромные деньги в менее ликвидные предложения (недостроенные коттеджные поселки), предпочитая покупать землю как гарант вложения средств.
Рост числа таунхаусов обусловлен влиянием нескольких факторов. Во-первых, все чаще на рынке появляются крупные проекты, рассчитанные на 50 и более домовладений, поэтому застройщики пытаются распределить риски и предлагают покупателям как дорогие (коттеджи), так и менее дорогие предложения (таунхаусы, земельные участки). Во-вторых, большинство строящихся таунхаусов (90%) располагаются в пределах 40 км от КАД и позиционируются как альтернатива городу, именно поэтому строительство новых проектов ведется в основной массе в приближенных к городу районах, таких как Всеволожский и Курортный район, где их популярность объясняется слишком дорогой ценой на землю и полноценный коттедж. Поэтому ниша таунхаусов все более привлекательна, и из этого вытекает третий фактор: таунхаусы выступают, с одной стороны, как возможность жить загородом, а с другой, возможность сэкономить.
Т.к. на загородном рынке в основном представлены небольшие компании, оперирующие малыми финансовыми средствами, то по масштабам строительства преобладают мелкие проекты, насчитывающие до 50 домовладений. Их доля среди МЖК, находящихся в продаже или не поступивших в продажу, составляет 57%.
Крупные проекты (число домовладений превышает 200) в большинстве случаев реализуются крупными компаниями и холдингами, успевшими зарекомендовать себя на рынке недвижимости (ПулЭкспресс, Гарантъ-Девелопмент, Флагман).
Одними из крупнейших проектов являются: Новая Ижора/Балтрос, насчитывающая более 6000 домов; и коттеджный комплекс Кивеннапа от компании НеваИнвестПроект на 504 квартиры, 164 секции таунхауса, 68 секций в коттеджах, 194 индивидуальных коттеджа.
Динамика цен в зависимости от типа предложения и района месторасположения выглядит следующим образом:
Самым дорогими остаются приближенные к городу или в городской черте северные направления: Приморский СПб, Выборгский СПб и Курортный районы. Разницу по ценам между таунхаусами и коттеджами нельзя однозначно определить в процентном соотношении, т.к. сказывается ограниченность предложений, разный класс комплексов, фактор транспортной доступности также нельзя не учитывать, к тому же площади земельных участков под коттеджами значительно превышают наделы под таунхаусами. В конечном итоге все зависит от себестоимости строительства.
При рассмотрении материалов, используемых при строительстве МЖК, предпочтение отдается деревянному (32%) и кирпично-монолитному домостроению (32%).
Во многом выбор строительных материалов обусловлен предназначением поселка (для постоянного или временного проживания). Так, для дальних дач (поселки, находящиеся на расстоянии свыше 60 км от КАД) характерны деревянные постройки - 72% из числа строящихся на сегодняшний день проектов. Кирпичные дома, как наиболее дорогой вид материалов, возводятся под малоэтажные комплексы в ближайших пригородах Петербурга, включающие квартиры, либо для строительства проектов классом выше.
Неуклонно растет и доля каркасных конструкций - 18%. При этом панельно-каркасные технологии применяются практически во всех районах и на любых расстояниях. Интерес к данной технологии вполне закономерен: стоимость земли составляет все более весомую долю в стоимости готового предложения, поэтому одним из немногих способов сэкономить остается использование относительно дешевых стройматериалов, таких как каркас. Сочетание цены и качества в ближайшее время создаст мощный импульс для всеобщего потребления данного вида материалов в сегменте эконом-класса.
3.2 Особенности работы агентств недвижимости в Ленинградской области
В отличие от рынка недвижимости Санкт-Петербурга, где работают сотни агентств недвижимости и доля самых больших агентств не превышает 2-3 %, на загородном рынке уже много лет можно наблюдать ситуацию, когда три крупнейшие компании (Прогаль, Русский фонд недвижимости и Александр-Недвижимость) занимают большую (от половины до двух третей) долю рынка. Естественно, оценку производят по косвенным показателям, в частности по количеству рекламных предложений.
Ситуация связана со спецификой рынка, с большими сложностями в подготовке персонала (агент по загородной недвижимости должен обладать значительно более глубокими знаниями в области оценки, иметь несколько иной менталитет - сделки длятся по несколько месяцев). Кстати, именно трудность оформления пакетов документов и длительность этих процедур и служат основным препятствием проникновению на данный рынок новичков. Дополнительной спецификой является территориальное распределение продавцов (чаще область) и покупателей недвижимости (мегаполис), в связи с чем преимущество получают компании,