Земельные ресурсы Казахстана
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
й платы, издержки при формировании продаж.
Факторы предложения: площадь продаваемой земли, число объектов (имущественных комплексов), выставленных на продажу, затраты на СМР, финансирование и налоги.
Базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования.
Базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности.
Тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение.
Тенденции образовательного уровня, уровня преступности.
Стиль и уровень жизни.
Налоговая, финансовая политика.
Предоставление разного рода льгот.
Контроль землепользования, ставок арендной платы.
Зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное.
Строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные.
Услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, охрана здоровья, безопасность, противопожарная служба.
Все перечисленные выше факторы действуют в совокупности и, как правило, отражают местоположение оцениваемого объекта в системе расселения.
Основными слагаемыми оценочного зонирования являются:
1) функциональность;
2) целостность города;
3) система взаимосвязи общественных центров;
4) транспортно-планировочная организация города;
5) поселение как развивающаяся структура;
6) система расселения города;
7) комплексность.
Влияние факторов (географический принцип определения местоположения), определяющих оценку недвижимости, подразделяют на три уровня: региональный, местный (локальный) и непосредственного окружения, включая и сам объект недвижимости.
Эти факторы в настоящее время характеризуют также структуру и динамику развития городов Казахстана.
Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования территории является комплексная градостроительная оценка территории.
Кадастровая оценка земель включает три иерархические уровня представления по степени крупности оцениваемых элементов: уровень оценки земельных участков, уровень оценки кварталов, принятых по инвентаризационной карте Центра регистрации недвижимости и уровень функционально-оценочного зонирования.
Основным расчетным уровнем является поквартальная оценка, которая преобразуется в направлении генерализации в функционально-оценочное зонирование, а в направление детализации в оценку земельных участков.
На уровне участковой оценки стоимость каждого участка земли связана с той городской функцией, под которую предполагается использование данного земельного участка. Оценка местоположения квартала в системе города оценивается с точки зрения различия его функционального назначения.
Основными дифференцирующими факторами, определяющими различия относительно ценности городских территорий, в условиях их функционирования являются:
транспортная доступность к центрам трудового и культурно-бытового тяготения;
уровень инженерного оборудования и благоустройства территории;
уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;
эстетическая, историческая ценность застройки, ландшафтная ценность территории;
состояние окружающей среды, санитарные, природно-ресурсные и микроклиматические;
инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным процессам;
рекреационная стоимость территории.
На основе четырех независимых факторов оценок выполнена комплексная градостроительная оценка территории города Алматы по данным Алматыградкадастра. Результатом ее является экономико-планировочное районирование территории г.Алматы, с зарегистрированными показателями градостроительной ценности и комфортности этих территорий.
При проведении этой оценки территории соблюдались следующие условия:
оценивалась вся территория города по районам и пригородная зона в радиусе 12-ти километров;
оценка производилась с позиции соблюдения интересов всех функциональных зон города, как по совокупности природных, так и по комплексу антропогенных факторов;
при оценивании объект оценки (территория) и субъект оценки (вид использования) выступали на равных правах.
Выделение оценочных районов и их оценка по какому-либо одному свойству того или иного фактора производилась как по натуральным, так и удельным показателям. Оценочные районы города были выделены исходя из существующей планировочной структуры, административного устройства районов.
Необходимость привлечения для выполнения комплексной экономической оценки территории города большого числа различной природы факторов потребовала их свода в следующие группы:
природно-ресурсные качества территории;
экономико-градостроительные условия обустройства территорий;
функциональные взаимосвязи элементов города;
экологическая ситуация территории города.
Интегрированная градостроительная оценка территории города производилась по каждому виду функционального использования. Оценка велась по кадастровым кварталам и массивам, в каждом из которых определяют балл, интегрированный по всем факторам градостроительной оценки территории.
На базе электронного опорного плана г.Алматы (М 1:10000) раз?/p>