Земельные ресурсы Казахстана
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ь;
зонирование и разрешенные варианты землепользования;
местоположение;
потребительские свойства земель (плодородие и другие характеристики почв);
передаваемые юридические права собственности и т.д.
Затем необходимо собрать информацию о недавних продажах сопоставимых объектов земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Для сравнения используются несколько проданных земельных участков. Обычно от 3-х до 5-ти аналогов, но большее их число повышает достоверность оценки. Количество объектов-аналогов, используемых в расчетах, прежде всего, зависит от их сопоставимости, т.е. меры соответствия проданного и оцениваемого земельных участков по элементам сравнения. Критерием сопоставимости выступает конкурентоспособность. Если оцениваемый и сопоставимый земельные участки не конкурируют на одном сегменте земельного рынка, то это может привести к ошибочным оценкам.
2. Проверка информации о сделках с земельными участками.
Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.
При выборе объекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение. Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования.
3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.
В случае если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок.
Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли. Он может производиться 2-мя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.
Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который является затем основой расчета стоимости других участков земли.
При сравнении земельных участков необходимо учитывать следующие элементы:
оцениваемые права собственности;
условия финансирования;
условия продажи;
дата продажи;
местоположение;
физические характеристики.
При внесении поправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.
Единицы сравнения могут использоваться, если:
а) земельные участки, приносящие доход, различаются по площади и размеру имеющихся улучшений;
б) необходима предварительная информация для инвесторов или потенциальных покупателей.
При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения: цена за 1 га, цена за 1м, цена за 1 фронтальный метр, цена за лот, цена за единицу плотности.
Метод единицы сравнения применяется, если участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.
Преимуществом данного метода является его относительная простота и легкость. Он широко используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяйственных земель, находящихся в одной природно-климатической зоне.
4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Для определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж используется следующая информация:
титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, обременения и сервитуты;
категория земель, в границах которых расположен земельный участок;
физические характеристики участка;
данные о взаимосвязи участка с окружением.
Таким образом, можно сказать, что оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.
Но необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.
Следующий метод метод переноса или соотнесения основан на определении соотношения между стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.
Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичн