Земельные ресурсы Казахстана
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?пециальных нормативов и правил;
11) предоставленные для нужд обороны и иного режима использования.
Концентрация в городах населения и производства делает городские земли уникальным ресурсом. В связи с этим Агентство Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами приводит нам следующие данные. Занимая лишь 1% общей территории страны, они сосредотачивают более 70% населения, свыше 80% основных производственных фондов, почти 97% финансово-кредитных (бизнес) центров, корпораций, национальных компаний и т.п. Здесь же формируются основные социальные, производственные, информационные и управленческие связи. Именно в этом причина сильной привлекательности городов, имеющих мощный многофункциональный потенциал. Это создает для пользователя городских земель особо благоприятные условия предпринимательства, чем объясняется значительный спрос на такие земли.
Ценность городских земель заключается в их способности приносить дополнительный доход. Для определения этого дохода проводится их кадастровая оценка. Основой определения кадастровой оценочной стоимости земельных участков является нормативный показатель цены земли так называемая базовая ставка. Базовая ставка платы за земельные участки нормативная цена земли, выражающая сущность средней величины земельной ренты в данных экономических условиях.
В связи с динамикой этих условий, базовая ставка должна корректироваться. Однако случилось так, что с 1996 года в Республике Казахстан никаких разработок по ее уточнению не было, хотя в 2003 году и было принято новое Постановление об установлении базовых ставок платы за земельные участки они не очень изменились. Следует отметить, что базовые ставки были определены упрощенно на основе капитализации земельного налога, установленного по удельным затратам на инфраструктуру населенных пунктов. В результате этого в Казахстане сложилась ситуация занижения размеров земельных платежей. Причина низкая кадастровая стоимость земельных участков из-за низкой базовой ставки. В связи с этим удельный вес поступлений от земельного налога в местные бюджеты незначителен. Например, в Астане он составляет менее 2%. Для сравнения следует отметить, что в рыночных странах поступление в бюджет от земли составляют до 30%.
Все это сказывается на создании современной фискальной системы земельных платежей и кредитно-финансовых отношений, а также на формировании местного бюджета и тормозит развитие рынка недвижимости.
Разработанная базовая ставка (нормативная цена) платежей за земельные участки базируется на общетеоретических положениях о цене земли и учитывает накопленный мировой опыт ее оценки.
На основании обобщения опыта оценки земли в различных странах сделаны следующие выводы:
в странах с развитой рыночной экономикой, имеющих многовековой период рыночных условий, стоимость земли определяется спросом и предложением, т.е. Рынком, а нормативная оценка земли имеет ограниченное применение. Для постсоветских государств, в том числе и для Казахстана, где рыночные отношения только складываются, базовая ставка платы за земельные участки, являющаяся результатом нормативной оценки, приобретает долговременное значение;
во всем мире преобладает Затратный метод оценки земли и его модификации, как наиболее приемлемый. Это предопределяет также ведущую роль нормативной оценки земли, элементы которой присутствуют во всех других методах оценки;
рыночная стоимость земли предполагает ее постоянное уточнение применительно к конкретным условиям путем использования метода сопоставления продаж. Эти уточнения осуществляются через Затратный и Доходный методы с использованием показателя базовой ставки и поправочных коэффициентов по отношению к ее величине;вой (нормативной) ставки > ценовое зонирование > дифференциация базовой ставки по ценовым зонам > кадастровая оценка отдельных земельных участков через использование поправочных коэффициентов.
Мировая практика в соответствии с международными стандартами выделила следующие основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости (табл. 3.1.):
физические;
социальные;
экономические;
политические (административные).
Рассмотрим их подробнее в таблице 3.1. по данным Отчета по разработке базовых ставок платы за землю. Астана, 2002г.
Таблица 3.1. Факторы, влияющие на оценку недвижимости
Физические, окружающая среда, местоположениеЭкономическиеСоциальныеАдминистративные (политические), юридическиеХарактеристики местоположения:
климат, ресурсы, топография, грунты, почва;
по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям и т.п.;
состояние дорог и т.д.
Характеристики собственно участка:
размеры, форма, площадь, топография,
подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.п.
Характеристики зданий и сооружений: количество, тип, год и качество постройки, стиль, планировка, конструкции и т.д.Общее состояние мировой экономики, экономическая ситуация в самой стране, регионе, на местном уровне, финансовое состояние предприятий.
Факторы спроса: уровень занятости, величина зарплаты и доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставки процента и арендно