Земельные ресурсы Казахстана
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?орядке ведения государственного земельного кадастра, Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей, Указом Президента РФ от 23 апреля 1993 года №480 О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками, Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации с 1 июля 1994 года, утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 года №1535, Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 года №96 О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных прав, Указов Президента РФ №198 от 14 февраля 1996 года О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности, а также Указом Президента РФ №337 от 7 марта 1996 года О реализации конституционных прав граждан на землю.
В процессе осуществления земельных отношений в России получили распространение четыре методики:
кадастровая оценка земель г.Москвы;
кадастровая оценка земель на основе факторного анализа;
оценка земель в составе градостроительного кадастра;
кадастровая оценка земель на основе выделения тестовых участков.
Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования:
индивидуальное (жилищное) строительство;
крестьянское (фермерское) хозяйство;
личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;
приватизированные участки под предприятиями.
В Указе Президента Российской Федерации О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности от 14 февраля 1996 года №198 признается право граждан и юридических лиц, получивших в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, приобретать в собственность земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, за плату или бесплатно. Этот Указ практически дает возможность создания на значительной части территории страны единого объекта недвижимости имущественного комплекса.
Как видно из сравнения Российского опыта земельных отношений с Казахстанским, реформы, касающиеся вопросов земли, во многом совпадают.
На данный момент земельные отношения в Республике Казахстан строятся на основе Земельного Кодекса, Конституции РК и на основе нормативно-правовых актов, принимаемых в стране. Также в Казахстане существует множество Постановлений Правительства РК, утверждающих различные земельные отношения, ставки платы за землю, порядок определения оценочной стоимости земельных участков и т.д., некоторые из которых были перечислены выше.
Таким образом, основной мерой преобразования земельных отношений Республики Казахстан является введение частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, которая, как мы считаем, должна быть подкреплена введением ответственности за неэффективное использование земли, совершенствованием методики определения оценочной стоимости, проведением мероприятий по бонитировке земель в соответствии с сегодняшними реалиями, разработкой эффективных механизмов ипотечного кредитования.
2. Особенности методов оценки земли
2.1 Специфика методов оценки земли
Наконец, мы перешли к рассмотрению непосредственно методов и подходов к оценке земель. Но прежде, чем мы перейдем к подробному изучению поставленного вопроса, необходимо рассмотреть специфику этих методов.
Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка. Попытаемся понять, по какой причине производят эти оценки.
Целью кадастровой оценки является единовременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату.
Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.
Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения 3-х подходов: доходного, сравнительного и затратного (рис.2.1.).
Методы оценки земли
Доходный подход Сравнительный подход Затратный подход
Метод прямой Метод сравнения продаж Метод изъятия
капитализации (способы оценки типичного Метод определения
Дисконтирование участка и единицы затрат на освоение
денежных потоков сравнения) Оценка по затратам
Техника остатка Метод переноса на инфраструктуру
дохода для земли Оценка по условиям
типовых
инвестиционных
контрактов
Рис.2.1. Методы оценки земли
Также теоретически общеизвестно, что стоимость земли отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. В случае коммерческого использования будущего дохода земельные участки зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию, т.е.:
Сз = (Дв И) / Кк, (2.1)
где Сз стоимость земельного участка;
Дв реальный или условно начисленный валовой доход;
И ожидаемые издержки;
Кк ставка (коэффициент