Залог как способ обеспечения обязательств
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
иры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора (п. 2.3 Концепции). Приведенная правовая конструкция используется банками при предоставлении кредита на покупку жилого помещения, так как она в наибольшей степени обеспечивает баланс интересов кредитора и должника. К отношениям сторон по указанному договору в соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ подлежат применению в соответствующих частях правила об ипотеке и договоре купли-продажи.
При государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона, не требуется представления в учреждение юстиции по регистрации прав соответствующего (отдельного) заявления.
При этом должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав, принимающее документы на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права собственности, обязано предупредить заявителей о том, что на основании данных документов в Едином государственном реестре прав будут зарегистрированы не только сделка и (или) переход права, но и ипотека, поскольку в этом случае она возникает на основании закона. В заявлении о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, подаваемом заявителями, должно содержаться указание на то, что они предупреждены о проведении учреждением юстиции по государственной регистрации прав государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона (п. 30 Инструкции).
Как известно, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, обеспеченного залогом, в том числе залогом недвижимого имущества, залогодержатель получает удовлетворение из стоимости предмета залога путем его продажи с публичных торгов. Для обеспечения прав залогодержателя решающее значение имеет возможность выселения залогодателя и членов его семьи из заложенных жилых помещений, на которые обращается взыскание. Дело в том, что в условиях, когда невозможно освободить жилое помещение при его реализации с публичных торгов, продать его по рыночной цене без обременения его правами третьих лиц (членов семьи залогодателя), а вырученные от продажи деньги направить на полное погашение задолженности перед кредитором, право залога, принадлежащее залогодержателю, становится в значительной мере фикцией.
Действующее законодательство разрешило эту проблему. Новый Жилищный кодекс РФ, который вступил в силу с 1 марта 2005 года, установил гарантии собственникам: жилые дома, квартиры, находящиеся в личной собственности граждан, не могут быть у них изъяты, собственник не может быть лишен права пользования жилым домом, квартирой, кроме случаев, установленных законодательством. Здесь необходимо отметить, что Жилищный кодекс РФ не содержит в себе специальной нормы о залоге жилых помещений.
В целях развития отношений по ипотечному жилищному кредитованию в России в 2008 году было разрешено использовать средства материнского капитала для погашения долгов по кредитованию покупки жилья.
Федеральным законом Об ипотеке (залоге недвижимости) установлен следующий порядок выселения залогодателя и членов его семьи из заложенного жилого помещения.
Во-первых, никаких ограничений по выселению залогодателя и членов его семьи из заложенного жилого дома, квартиры при обращении на них взыскания не установлено, при условии, что такой дом, квартира являются не единственным пригодным для их постоянного проживания жилым помещением.
Во-вторых, в случае, если заложенный дом или квартира являются единственным помещением, пригодным для постоянного проживания залогодателя и членов его семьи, возможны две ситуации.
По общему правилу обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением (п. 1 ст. 78 Федерального закона об ипотеке). Между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим собственником жилого дома или квартиры либо кем-либо из проживающих с ним членов его семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с ГК и жилищным законодательством РФ. Если соглашение о заключении договора не достигнуто, любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и определения его условий.
В соответствии с п. 2 ст. 78 названного Закона после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое помещение при условиях, что:
жилой дом или квартира был заложен по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;
проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже, - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.
В случае если в заложенном жилом доме или квартире проживали иные лица (кроме собственника и членов его семьи) на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, то они не подлежат выселению при реализации заложе?/p>