Залог как способ обеспечения обязательств
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ством. Однако исключение из этого правила может быть установлено договором. В случае гибели или повреждения заложенного имущества по причинам, за которые залогодержатель не отвечает, в силу указаний закона (ст. 334 ГК РФ) залогодержатель может получить удовлетворение из страхового возмещения на тех же основаниях, что и из заложенного имущества. По существу, это означает, что в этом случае происходит замена предмета залога денежной суммой, подлежащей выплате в связи с наступлением страхового случая. При этом не имеет значения, в чью пользу было застраховано поврежденное или утраченное имущество.
ГЛАВА II. ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ЗАЛОГА
II.1 Ипотека (залог недвижимости)
Ипотека- это разновидность имущественного залога, обеспечивающего исполнение основного денежного обязательства, особенность которого в том, что предметом его всегда является недвижимое имущество. К нему относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и так далее- все, что прочно связано с землей. При этом ипотека может возникнуть только в отношении объектов, имеющих кадастровые номера, по которым объекты недвижимости идентифицируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Статьи 1,12 Федерального закона о государственной регистрации).
Ипотекой называется правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами.
Основным нормативным актом, регулирующие отношения по залогу недвижимости, является Федеральный Закон Об ипотеке (залоге недвижимости), вступивший в силу 22 июля 1998 года (далее- Закон об ипотеке). Указанный закон не отменил соответствующих норм ГК, Закона О залоге, подзаконных актов, регулирующих в той или иной степени залоговые правоотношения. При этом нормы Закона об ипотеке имеют преимущество перед другими правовыми актами, в том числе и Гражданским кодексом. Так, в абз.1 п.2 ст.79 Закона об ипотеке отмечается, что со дня введения в действие данного документа, нормы Закона РФ О залоге подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону Об ипотеке. Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Закона об ипотеке с Гражданским кодексом и другими правовыми актами. Во втором абзаце этой же статьи указано, что они применяются в части, не противоречащей Закону об ипотеке.
Субъекты ипотечного правоотношения- это залогодатель,, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель- лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве- третье лицо. Оно заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не считаются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором допускается право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо- залогодатель вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении.
Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью, хотя бы и не в натуральной форме (например, залогодатель может временно уезжать из заложенной квартиры, оставаясь ее владельцем). Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), то считается, что оно оставлено у залогодателя (п.3 ст.338 ГК РФ). Под пользованием понимается извлечение полезных свойств из вещи. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия, кроме одного- права распоряжения.
В договоре ипотеки должен быть указан размер обеспечения основного обязательства. Иначе будет считаться, что залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения (ст.337 ГК РФ). Таким образом, в объем требований, помимо собственно суммы долга, должны включаться проценты, неустойка, возмещение убытков, а также дополнительные расходы залогодержателя, понесенные им в связи с обращением взыскания на заложенное имущество. Если срок, за который взыскиваются проценты, не указан, значит он не ограничен.
Ипотека возникает не только из договора, но и в силу закона. К ипотеке в силу Закона применяются правила договора о залоге. Так, в соответствии с п.1 ст.587 ГК при передаче недвижимого имущества под выплату ренты ее получатель, в обеспечение обязательства плательщика, приобретает право залога на это имущество. Залог имеет место и в случаях, когда товар продается в кредит или в рассрочку (до его полной оплаты он находится в залоге у продавца). Наконец, независимо от того, есть ли соответствующее условие в договоре ипотечного кредитования в силу п.1 ст.77 Закона об ипотеке, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государ