Договор инвестирования при строительстве жилья
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
В»е приемки и оплаты Инвестором (Заказчиком) обозначенных договором сумм переходят в собственность Инвестора, который в полном объеме реализует все правомочия собственника в отношении приобретенного имущества.
Чем ближе по времени сроки сдачи дома в эксплуатацию, тем дороже жилье. И, безусловно, даже до сдачи дома в любое время Инвестор может прекратить свои отношения с Застройщиком, продав свой вклад в инвестиционную деятельность. В таком случае эта реализация может быть осуществлена путем уступки права требования с уведомлением должника.
В договоре инвестирования может содержаться прямой запрет на уступку прав по договору или быть указано, что уступка допускается с согласия кредитора по договору инвестирования и при условии принятия всех условий новым должником.
Объем передаваемых прав может быть, как прямо указан в договоре уступки, так и не быть прописан - в последнем случае применяется норма ст. 384 ГК РФ.
При уступке права в полном объеме вложенных инвестиций договор прекращает свое действие вследствие выбытия Инвестора из правоотношений по инвестированию.
При уступке в случае, если оплата Инвестором Застройщику произведена не полностью, заступивший на его место с согласия Застройщика новый Инвестор-Цессионарий становится субъектом общей долевой собственности с Застройщиком в том же объеме, что и прежний Инвестор-Цедент, поскольку до момента приемки и оплаты Инвестором выполненных работ незавершенный объект инвестиционной деятельности является долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса. Инвестор, выполнив свои обязательства по инвестированию, тем самым приобретает долю в праве собственности на строящийся объект, которую и уступает новому Инвестору.
Итак, подведем итог. Если цель участия гражданина в инвестировании строительства жилья - потребительская, не связанная с извлечением прибыли, его следует считать потребителем и соответственно применять законодательство о защите прав потребителей. Если при заключении договора физическое лицо изначально преследовало цель получения прибыли - Закон к нему не применим.
.4 Существенные условия и особенности договора инвестирования
Инвестиционный договор является непоименованным договором и не входит в систему договоров, предусмотренную ГК РФ. В связи с этим в случае возникновения споров между контрагентами их взаимоотношения регулируются подразделом 2 ГК РФ (общие положения о договорах), гл. 22 ГК РФ. При необходимости права и обязанности сторон будут определяться исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства и требований добросовестности, разумности и справедливости, то есть аналогии права. Учитывая также положения, предусмотренные ст. 432 ГК РФ, единственным существенным условием инвестиционного договора, прямо предусмотренным законом, будет его предмет. Фактически главным источником регулирования деятельности сторон является инвестиционный договор. Именно поэтому на инвестора возлагается большой риск и ответственность при составлении и заключении договора. От закрепления всех существенных условий договора, максимально полного отражения фактических и юридических действий заказчика будет зависеть успешное достижение поставленной цели.
Рассматривая инвестиционный договор, предлагаем считать существенными следующие условия: предмет, цена, срок.
Для Инвестора условие о предмете договора является существенным, поскольку любой объект недвижимости уникален. Даже, если объект недвижимого имущества строится по типовому проекту особое значение может иметь место его строительства.
Предметом инвестирования в строительстве следует признать ту часть (долю) строящегося объекта недвижимого имущества, которая подлежит передаче Инвестору (квартира, комната, помещение). Предмет договора может быть определен индивидуальными или родовыми признаками (путем указания точного размера общей или полезной площади в объекте, подлежащей передаче Инвестору, или через пропорцию участия Инвестора в общем объеме финансирования строительства - ст. 24 ЖК РФ).
Для согласования условия о предмете договора (независимо от способа его определения) стороны должны обязательно указать характеристики строящегося объекта недвижимости в целом: адрес земельного участка, на котором осуществляется строительство, расположение строящегося дома на земельном участке (обозначается на отдельном плане); целевое назначение (жилое или нежилое строение); общую площадь объекта (в том числе полезную площадь); этажность, наличие балконов, гаражей, лифтов, подвалов, чердаков, мансард и т.п.
Обычно предметом договора инвестирования в строительстве является отдельная квартира. Для того, чтобы индивидуально определить предмет договора инвестирования квартиры необходимо указать: предварительный номер квартиры; этаж, на котором она расположена, и её положение в осях; планировку квартиры; количество уровней квартиры; общую проектную площадь квартиры, в том числе полезную, наличие и площадь балконов, мансард, кладовок и т п.; площадь иных помещений, подчиненных квартире (гаражей, подвалов, чердаков и т.п.); помещения и оборудование, которое станет общей собственностью всех жильцов дома.
Сроки строительства являются одним из самых важных условий договора инвестирования. Так как строительство любого объекта имеет свою специфику, сроки строительства должны устанавливаться в каждом конкретном случае. Они не могут