Договор инвестирования при строительстве жилья
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
Помимо инвестирования непосредственно строительства инвестиции привлекаются и в целях модернизации (реконструкции) уже имеющегося объекта недвижимости (п. 1 ст. 3 Закона). Такие договоры в широком смысле слова также именуют договорами инвестирования строительства.
Согласно п. 2 ст. 4 Закона, инвесторами могут быть наряду с юридическими лицами, государственными органами, органами местного самоуправления и физические лица.
Естественно, осуществляя инвестиции в объекты строительства, Инвесторы несут определенные риски неисполнения или ненадлежащего исполнения Застройщиками, иными субъектами инвестиционной деятельности своих обязательств. В этой связи на законодательном уровне выработаны определенные правовые гарантии (гл. 4, 5 Закона Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений). В то же время Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 О защите прав потребителей (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) предоставляет по сравнению с Законом Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений и другими нормативными актами в сфере инвестирования повышенный уровень правовой защиты гражданам-потребителям - от получения полной исчерпывающей информации о товаре и его изготовителе до предъявления факультативных требований при продаже товара ненадлежащего качества, несоблюдении сроков проведения работ.
При этом потребитель вправе не только выбрать меру защиты нарушенного права, но и требовать полного возмещения убытков. На основании п. 2 ст. 13 Закона О защите прав потребителей убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полном объеме сверх неустойки в отличие от общего правила, в соответствии с которым в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК РФ). Кроме того, уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают обязанное лицо от исполнения обязательства в натуре.
Кроме того, применяются специальные нормы, устанавливающие подсудность исков, связанных с защитой прав потребителей (ч. 7 ст. 29 ГПК РФ и п. 2 ст. 17 Закона О защите прав потребителей), иски могут быть предъявлены по месту нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а также в суд по месту жительства истца либо по месту заключения или исполнения договора (п. 7 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2003 г.).
То есть необходима направленность на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанная с осуществлением предпринимательской деятельности.
Если гражданин осуществляет финансирование организации, с которой заключает договор инвестирования, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру, и такого рода инвестирование производится гражданином с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении спора в суде следует руководствоваться Законом Российской Федерации О защите прав потребителей.
На название договора, наименования сторон, такие договоры, как инвестирования, долевого участия в строительстве жилья и т.д., как правило, оформляют отношения сторон по передаче товара (квартиры), выполнению работ (строительства жилья) или оказанию услуг (по поиску подрядчика, продавца, оформлению квартиры в собственность и т.д.) или содержат смешанные условия разных договоров. Заключая такие договоры, граждане, безусловно, преследуют исключительно личные и бытовые цели приобретения жилья, а не ведения совместной деятельности или инвестирования своих средств. Соответственно отношения, вытекающие из таких договоров, регулируются законодательством о защите прав потребителей.
Таким образом, цель заключения договора Инвестором приобретает решающую роль.
Обратимся к Закону Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений. Он указывает, что инвестиционная деятельность направлена на получение прибыли и (или) достижение иного полезного эффекта (ст. 1).
В качестве такого полезного эффекта может рассматриваться и удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд. То есть получение прибыли не является единственно возможной целью инвестирования, а полезный эффект может быть и неприбыльным в прямом смысле, но нести положительный результат для Инвестора, как, например, строительство жилья для собственного проживания.
При заключении договора инвестирования Инвестор в качестве основной конечной цели преследует цель приобретения жилья. Причем это жилье может быть в дальнейшем использовано как для проживания самого Инвестора и (или) членов его семьи, а также иных лиц, так и для извлечения прибыли.
Не секрет, что готовое жилье стоит на рынке на порядок выше строящегося. Если в последующем Инвестор решит реализовать уже готовое и переданное Инвестору жилье с целью получения прибыли третьим лицам, такая реализация объекта недвижимости может быть произведена только после государственной регистрации права собственности Инвестора на жилье и на основании документа, удостоверяющего право собственности. Эта сделка купли-продажи, мены, завещания в рамки взаимоотношений по инвестированию уже не укладывается, потому что при исполнении договора инвестирования до момента приемки незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью сторон договора, а пос?/p>