Договор инвестирования при строительстве жилья
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
Субъекты договора инвестирования
Строительство является формой инвестиционной деятельности, под которой понимается вложение инвестиций, и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Инвестициями признаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиции в основные средства, в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию зданий, проектно-изыскательские работы именуются капитальными вложениями.
Субъектами инвестиционной деятельности капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ.
Инвесторами могут быть:
физические лица (граждане РФ, в том числе индивидуальные предприниматели; иностранные граждане, лица без гражданства);
юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации, для которых такая деятельность не запрещена законом или учредительными документами);
создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц;
государственные органы, органы местного самоуправления;
индивидуальные предприниматели, коммерческие организации и др.
Инвесторы по договорам долевого участия в строительстве на практике могут именоваться Дольщиками.
Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов (п. 3 т. 4 Федерального закона об инвестиционной деятельности).
Заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ. Функции заказников в жилищном строительстве выполняют Застройщики (Исполнители).
Под Застройщиком (Исполнителем) понимается физическое или юридическое лицо, которое организует строительство жилых домов (с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры), в том числе для собственного проживания, предоставления в наем, аренду либо для продажи (ст. 1 Федерального закона Об основах федеральной жилищной политики). Обычно Застройщиком является специализированная строительная организация или инвестиционная компания.
Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.
Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, а также государственные органы, органы местного самоуправления и организации, для которых создаются указанные объекты.
В строительной цепочке можно выделить две группы отношений.
В первую группу отношений входят отношения, регламентирующие техническую сторону строительного процесса:
отношения Застройщика и собственника земельного участка; - отношения Застройщика и подрядчика-проектировщика; - отношения Застройщика и генерального подрядчика; - отношения генерального подрядчика и субподрядчиков.
Во вторую группу отношений входят отношения, которые регламентируют имущественную сторону процесса строительства:
отношения Застройщика и Инвестора (Дольщика); - отношения Дольщика и пользователя объекта капитальных вложений.
Вышеуказанные отношения целесообразно рассмотреть по стадиям осуществления инвестиционного строительного проекта. Начнем с первой группы отношений.
Первоначально Застройщик осуществляет поиск земельного участка под строительство. После завершения переговоров с собственником земельного участка Застройщик составляет инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план). Для подготовки проектной документации Застройщик заключает договор подряда с проектировщиком. Проект проходит стадию согласования в государственных органах.
Под инвестиционный проект Застройщик получает земельный участок. Собственник земельного участка может передать его в собственность, постоянное пользование или в аренду. Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, обычно предоставляются в аренду.
Затем, под инвестиционный проект Застройщик начинает привлекать денежные средства инвесторов, в том числе по договорам инвестирования в строительстве. Этот процесс начинается с момента составления инвестиционного проекта и продолжается до момента его окончательной реализации.
Застройщик (Исполнитель) заключает договор строительного подряда с подрядчиком. Подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязанностей