Договор долевого участия в строительстве
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ъявляться в определенной последовательности, а именно:
участник долевого строительства - застройщику;
застройщик (инвестор) - заказчику;
заказчик - генподрядчику;
генподрядчик - субподрядчику.
Если застройщик осуществил строительство с отступлениями от данных требований, что привело к ухудшению качества объекта или появлению иных недостатков, которые делают объект непригодным для использования по его назначению, то участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
соразмерно уменьшить цену договора;
возместить расходы на устранение недостатков.
Если же требования к качеству объекта долевого строительства нарушены существенно или выявленные недостатки не устранены в разумный срок, то в этом случае участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика вернуть ему деньги и уплатить проценты за их использование.
С 2007 г. застройщик освобожден от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если он докажет, что они произошли из-за нормального износа объекта, нарушения требований технических или градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта или вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (п. 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
Важно отметить, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей (Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей") в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.
До 1 января 2007 г. Закон N 214-ФЗ предусматривал случаи одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора. С 1 января 2007 г. Закон N 214 предусматривает случаи расторжения договора как при одностороннем отказе участника (во внесудебном порядке), так и по требованию участника в судебном порядке.
Так, в суде договор можно расторгнуть, если:
) прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
) существенно изменена проектная документация строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенно изменен размер объекта долевого строительства;
) изменено назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Среди случаев расторжения договора в одностороннем порядке также предусмотрен случай, когда застройщик не обеспечил обязательства по договору поручительством.
При отсутствии в договоре перечисленных обязательных условий или хотя бы одного из них такой договор считается незаключенным. В данном случае имеются соответствующие примеры из судебной практики. Так, решением от 2 сентября 2005 г. Ќное строительство" к обществу с ограниченной ответственностью "Симбирск-Петролеум-Плюс" о признании договора о долевом строительстве от 17 января 2002 г. незаключенным.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор является смешанным, содержащим в себе элементы договора строительного подряда и элементы договора простого товарищества. Поскольку в договоре отсутствуют существенные условия указанных видов договоров, суд согласно ст. 432 ГК РФ признал его незаключенным.
Как следует из материалов дела, ООО "Капитальное строительство" - застройщиком и ООО "Симбирск-Петролеум-Плюс" - дольщиком 17 января 2002 г. подписан договор о долевом участии в строительстве, а 20 сентября 2002 г. дополнительное соглашение к нему. В материалах дел отсутствует проектно-сметная документация, подписанная застройщиком и дольщиком.
Согласно ч. 3 ст. 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Поскольку Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционной деятельности, а из существа договора о долевом участии в строительстве от 17 января 2002 г. (п. 3.1) вытекает, что срок окончания и передачи объекта строительства является существенным условием данного договора и он сторонами не согласован, выводы суда первой инстанции о его незаключенности соответствуют как фактическим обстоятельствам дела, так и требованиям действующего на момент заключения договора законодательства.
Пример договора долевого участия в строител