Договор долевого участия в строительстве
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
>
Следовательно, долевое строительство бытовых, социально-бытовых и иных объектов также регулируется Законом N 214-ФЗ.
В случае строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ), с применением норм ГК РФ. В указанных случаях заключается инвестиционный договор (ч. 3 ст. 1 и п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ).
Определяющим фактором в выборе закона, подлежащего применению, является также право собственности на построенный объект.
Если объект целиком оформляется в собственность одного лица, то Закон N 214-ФЗ не применяется и следует руководствоваться инвестиционным законодательством.
В случае передачи помещений по окончании строительства нескольким субъектам, участвовавшим в финансировании строительства (дольщикам), при оформлении в собственность построенного объекта следует применять Закон N 214-ФЗ с заключением договора участия в долевом строительстве.
При этом необходимо учесть нововведение, содержащееся в п. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, позволяющее участникам долевого строительства обходить Закон N 214-ФЗ:
"Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается".
Однако, как показывает практика, вопреки требованию Закона N 214-ФЗ до сих пор заключаются так называемые инвестиционные контракты, сторонами которых выступают инвесторы, заказчики и представители органов исполнительной власти субъектов РФ либо муниципальной власти.
Например, в Москве упомянутые соглашения на возведение многоквартирных домов нередко заключаются по форме, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 18.05.1999 N 426 "Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности" без учета положений Закона N 214-ФЗ, вместо формы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 27.04.2004 N 255-ПП "О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов".
Аналогичная ситуация имеется и в других субъектах РФ.
Итак, с 1 апреля 2005 г. в правовой сфере инвестиционно-строительной деятельности существуют несколько видов договоров, регулирующих одни и те же взаимоотношения:
инвестиционные договоры, заключенные с участниками долевого строительства объектов, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 г. Указанные правоотношения не подпадают под действие Закона N 214-ФЗ;
аналогичные договоры по объектам, разрешение на строительство которых получено позже 1 апреля 2005 г. При удовлетворении изложенных выше условий договоры должны быть заключены с учетом Закона N 214-ФЗ;
договоры инвестиционного характера, полностью выведенные из-под сферы действия Закона N 214-ФЗ (строительство объекта без долевого участия субъектов или без последующего распределения помещений между участниками инвестиционной деятельности и (или) производственный характер возводимого объекта).
О природе договора о долевом участии в строительстве было высказано большое количество мнений, иногда серьезно различающихся. Но с учетом основных признаков можно провести условное объединение мнений в две противоположные группы. Одну группу составляют взгляды, согласно которым договор о долевом участии в строительстве следует отнести к договору простого товарищества и соответственно применять к нему положения гл. 55 ГК РФ. Другие же, напротив, отказывали договору о долевом участии в строительстве в принадлежности к группе договоров о совместной деятельности.
Высказывалась и такая точка зрения, согласно которой существуют отдельно договоры о долевом участии в строительстве, являющиеся простым товариществом, со всеми присущими ему признаками, и инвестиционные договоры, направленные на вложение денежных средств в строительство многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости.
Думается, что выделение договора о долевом участии в строительстве в качестве разновидности договора о совместной деятельности было осуществлено, исходя из конкретной цели данного договора - совместного строительства жилого дома, иного объекта недвижимости, а не из-за наличия специфической формы и условий договора. Договор простого товарищества предполагает, что его участники, объединяя имущество и производя совместные действия, преследуют общую цель. Поскольку основополагающим признаком договора простого товарищества является общая цель товарищей, то именно по данному критерию наиболее часто происходит выделение указанного договора из ряда смежных договоров.
Согласно ст. 1041 ГК РФ двое или несколько лиц совместно действуют для извлечения прибыли или иной не противоречащей закону цели. На первый взгляд стороны договора о долевом участии в строительстве стремятся к достижению одной единой цели - постройке объекта недвижимости. Для осуществления намеченного участник долевого строительства вкладывает в строительство денежные средства, а застройщик лич?/p>