Договор долевого участия в строительстве
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?ия граждан к участию в долевом строительстве является предварительный договор о заключении договора купли-продажи квартиры. То есть, попросту говоря, о покупке воздуха. Ведь с правовой точки зрения, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В случае оформления договорных отношений по этой схеме, риск не получить недвижимость, за которую были внесены денежные средства, весьма велик, и, при таком варианте развития событий, в суде придется не только требовать возврата средств, но и доказывать факт инвестиций.
Помимо вышеуказанного способа, существует так называемая вексельная схема, при которой оформление сделки происходит посредством заключения договора купли-продажи векселя с его погашением за счет предоставления квартиры. При этом следует учесть, что по этой схеме дольщик получает не саму квартиру, а лишь неисполненное обязательство застройщика ее передать. В этом случае, если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность квартиру, он вправе либо продать вексель, либо требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры.
Договор участия в долевом строительстве должен быть составлен в письменной форме с последующей государственной регистрацией и считается заключенным с момента такой регистрации. Именно с момента государственной регистрации договора у сторон возникают обязательства: у застройщика - построить объект недвижимости, у участника долевого строительства - уплатить указанную в договоре цену. Хотелось бы отметить, что государственная регистрация договора долевого участия в строительстве возможна только до момента завершения строительства, а именно до получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Обусловлено это тем, что в силу п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, ст.ст. 307, 433 ГК РФ установленные договором обязательства по строительству уже созданного объекта недвижимого имущества и привлечению денежных средств участника для такого строительства возникнуть не могут. Действующим законодательством не предусмотрена возможность заключения договора долевого участия в строительстве (его государственная регистрация) в отношении уже существующего (построенного) объекта недвижимого имущества. Такой объект не может выступать объектом действующего обязательства по строительству, а, следовательно, сделка не может быть зарегистрирована.
Для обеспечения прав и законных интересов дольщика Законом N 214-ФЗ установлено, что с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или на праве аренды, считается находящимся в залоге у дольщиков. Залог необходим для обеспечения возврата денежных средств, внесенных дольщиками, возмещения убытков вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по передаче объекта.
Судебная практика придает особое значение государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, связывает с этим действительность данного договора.
ООО "Эльдорадо 2", являясь единственным учредителем и единственным акционером ЗАО "РИНЭКО", обратилось в суд с иском о признании недействительным заключенного ответчиками - ЗАО "РИНЭКО" и ЗАО "Корпорация "ЛИКОМ-М" договора от 17 февраля 2005 г. N 04/01-05 о долевом участии в инвестировании строительства третьей и четвертой секции жилого дома по адресу: Московская область, Ногинский район, г. Электроугли, ул. Школьная (строительный номер 38). Истец считает договор недействительным, так как он противоречит п. 1 ст. 78, п. 3 ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" - цена договора превышает общую стоимость активов ЗАО "РИНЭКО", т.е. считается крупной сделкой и должна быть одобрена общим собранием акционеров.
Решением от 23 мая 2006 г. в иске было отказано со ссылкой на незаключенность оспариваемого договора, так как договор долевого участия в строительстве не был зарегистрирован в соответствии со ст. 4 Закона. Постановлением арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2006 г. решение было оставлено без изменения по тем же мотивам.
В кассационной жалобе ЗАО "Корпорация "ЛИКОМ-М" просит судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.
В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации. Арбитражными судами обеих инстанций установлено, что оспариваемый договор от 15 февраля 2005 г. N 04/01-05 о долевом участии в инвестировании строительства подлежал государственной регистрации в соответствии со ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве и может считаться заключенным с момента такой регистрации. При этом судами установлено также, что разрешение на строительство объекта, на долевое участие в инвестировании строительства которого ответчиками заключен договор, было получено в период действия Закона об участии в долевом строительстве.
Таким образом, суд отказал в удовлетворении требования о признании недействительным