Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
? выделяют пятиэтажные здания и многоэтажные;
в) Коммунальные услуги. Электроснабжение, водоснабжение, канализация, телефонная связь и прочее;
г) Дополнительное оборудование. Сантехника, электрические и газовые плиты, вентиляция и так далее;
д) Конструкция здания. Панельные дома, крупноблочные и мелкоблочные, кирпичные, монолитные и деревянные;
е) Наличие и удаленность от автомобильных и железных дорог, аэропортов и прочих шумосоздающих сооружений;
ж) Рыночная конъюнктура колебание спроса и предложения в момент оценки, продажи;
з) Состояние здания, его возраст;
и) Состояние окружающей среды, сейсмическая обстановка;
к) Факторы ограничения в правах владения.
3. Временные корректировки. Приведение тех или иных сделок к одному моменту времени практически не производится, так как наличие достаточного объема сделок на момент оценки позволяет сопоставить варианты, находящиеся в одной временной плоскости, эти расчеты трудоемки мало достоверны.
4. Определение стоимости объекта. Существует два направления исчисления стоимости на основе стоимости одного квадратного метра общей площади и на основе стоимости аренды одного квадратного метра.
В первом, наиболее распространенном случае, общая стоимость определяется путем умножения общей площади на стоимость 1 кв. м.
5. Особые условия сделки. Проверка таковых практически отсутствует, в первую очередь, в связи с недостатком информации. Мнение оценщика при анализе сделок о наличии особых условий, определяется, как правило, продажной ценой. Ее резкое отклонение в ту или иную сторону говорит о наличии дополнительных фактов: наличия близких или родственных отношений между сторонами сделки, продажи под нажимом и т.д. У нас предпочитают в договоре о купле продаже указывать инвентарную стоимость, что не дает необходимой для анализа информации.
Все многообразие товара, представленного на жилищном рынке, можно без труда разделить на две категории:
1) то, что продается и покупается на первичном рынке жилья;
2) все остальное, т.е. то, что становится объектом торговли на вторичном рынке, иными словами, если у жилья уже был собственник или оно даже не один раз переходило из рук в руки, значит, мы имеем дело со вторичным рынком. У каждой квартиры или дома на этом рынке уже есть своя история. Обычно ее отсчет начинают со дня приватизации, а иногда и того раньше с момента, когда был выдан первый ордер на вселение. Изучение этой истории и есть, пожалуй, самая главная сложность для тех, кто работает на рынке недвижимости или покупает жилье для себя.
Цена продажи недвижимости, находящейся в частной собственности, может быть определена по соглашению сторон самостоятельно либо с привлечением профессионального оценщика. При этом возможна передача денег до подписания сторонами договора, непосредственно при его подписании, а также после подписания договора в случае расчета с рассрочкой платежей. В последнем случае в договоре обязательно указание даты окончательного расчета между продавцом и покупателем, а при необходимости также и сроков промежуточных платежей.
Эти условия также являются существенными условиями договора, без них он не считается заключенным.
В случае спора о цене продажи жилого помещения, суд не принимает во внимание свидетельские показания. Цена подтверждается только письменными доказательствами.
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждении сделки и ее условий на свидетельские показания.
Г. и К. заключили 15.05.97г. договор купли-продажи квартиры, по которому Г. продала, а К. купила трехкомнатную квартиру в г.Москве. Данный договор нотариально удостоверен и 10 июня 1997г. зарегистрирован в Комитете муниципального жилья г.Москвы. Утверждая, что К. не заплатила определенную договором сумму, Г. обратилась в суд с иском к ней о расторжении указанного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней и выселении ответчицы с членами семьи из упомянутого жилого помещения. Согласно п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии со ст.408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением.
В случаях, если недвижимое имущество находится в государственной или муниципальной собственности, его цена определяется на основании нормативных правовых актов Российской Федерации и ее субъектов. Так распоряжением Мэра Москвы от 24.06.1996г. №15/1РМ утверждена Методика расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям Правительства Москвы, с учетом месторасположения дома. В качестве исходной единицы для расчета стоимости квартиры принимается стоимость 1 кв. м. общей площади. Определение стоимости 1 кв. м. общей площади осуществляется на основе восстановительной стоимости жилых строений по данным Московского городского бюро технической инвентаризации.
Для учета износа строения в процессе его эксплуатации определяется остаточная стоимость 1 кв. м. общей площади строения.
Договор купли-продажи может быть заключен с условием о предварительной оплате товара (ст.487 ГК РФ). Если такой порядок расчетов предусмотрен договором, но, несмотря на это, покупатель не исполняет свою обязанность, прода