Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
и, какой является купля-продажа жилого помещения.
При разрешении спора о праве на недвижимое имущество всегда встает вопрос о том, кому оставлять недвижимость: собственнику добросовестному приобретателю или бывшему собственнику, права которого нарушены. В интересах оборота недвижимости в большинстве зарубежных систем регистрации закреплена позиция, согласно которой недвижимость остается у собственника добросовестного приобретателя. При этом реализуются механизмы финансовой компенсации бывшему собственнику, в случае если он исчерпал все законные средства получения компенсации с виновных лиц в, течение определенного времени.
В последние годы появлялись предложения об изменении ст.302 ГК РФ, предусматривающие, что в случае возмездного приобретения недвижимого имущества добросовестным приобретателем виндикация не допускается, а возмещение бывшему собственнику ущерба, причиненного действиями третьих лиц, производится в соответствии с системой государственного гарантирования. Данные изменения, по замыслу авторов, должны были быть направлены на уточнение презумпции добросовестности действий приобретателя недвижимого имущества, которые были основаны на данных Единого государственного реестра прав (ЕГРП). По мнению А.Л.Маковского, в таком случае приобретатель имущества будет защищен от его виндикации независимо от того, каким путем это имущество выбыло из владения собственника, т.е. и в случаях, когда это произошло в результате преступления. Кроме того, степень достоверности записей в ЕГРП в России является дискуссионной.
Тем не менее, законодатель, стремясь преодолеть стойкую тенденцию увеличения проблемных ситуаций на рынке вторичного жилья, отчасти воплотил данные идеи, приняв ФЗ от 30.12.2004г. №217ФЗ О внесении изменений в ст.223 части первой ГК РФ Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Этот закон вступил в силу с 1 января 2005г.
Согласно закону п.2 ст.223 части первой ГК РФ Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору дополнен нормой, в соответствии с которой недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст.302 Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. К таким случаям ст.302 (ГК РФ) относит: когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение; либо похищено у того или другого; либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Учитывая значимость сделки купли-продажи жилых помещения усиление регулятивной роли государства следует приветствовать.
Изменение основ законодательства о собственности выглядело бы полумерой, если бы в этом же законе не была предусмотрена возможность компенсации. Глава V Федерального закона от 21 июля 1997г. №122ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним дополнена статьей, устанавливающей основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение. Так, собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет российской казны. Размер компенсации не может превышать один миллион рублей. Данные положения применяются, в случае если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005г. Порядок выплаты должен устанавливаться Правительством РФ. Таким образом, осталось выработать конкретный механизм реализации этой нормы закона на практике.
Отмечая в целом положительный характер этой новеллы, хотелось бы отметить две странности:
- величина компенсаций меньше стоимости комнаты в коммуналке; Цена сделок купли-продажи жилых помещений действительно очень велика, возможно следовало бы использовать страховые схемы. Но это страхование должно основываться на серьезных прогнозных системах, а не повторять ошибок ОСАГО.
- Законодатель ослабляя виндикацию вносит элемент неопределенности в спор между собственником и добросовестным приобретателем, это необходимо преодолевать путем обобщения правоприменительной практики.
2. Тенденции правоприменительной практики в сфере продажи жилых помещений
2.1 Специфика приобретения жилого помещения по договору ипотеки
Основные идеи системы ипотечного жилищного кредитования были сформулированы в постановлении Правительства РФ от 11.01.2000 года №28 в редакции от 8 мая 2002 года О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, которым была одобрена Концепция развития этой системы. Она предусматривает три главных направления работы в указанной сфере:
- долгосрочное жилищное кредитование населения;
- кредитование жилищного строительства;
- государственная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).
Характерно, что эта Концепция определяет долгосрочный ипотечный жилищный кредит как кредит или заем, предоставленные физическому лицу для приобретения жилья под залог приобретаемого жильятАж. Исходя из этого, говоря ?/p>