Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?имистичным оценкам, сейчас ипотекой пользуются лишь около 4% покупателей жилья.
Преимущества приобретения жилья через систему ипотечного кредитования очевидны:
- возможность сразу стать собственником жилья, выплачивая его стоимость в рассрочку;
- получение налоговых льгот по кредиту на весь срок кредитования;
- обеспечением по кредиту становится сама приобретаемая квартира;
- размер ежемесячных платежей по кредиту может быть зафиксирован
- в договоре и не будет меняться в случае роста цен на недвижимость или роста процентных ставок на рынке банковских услуг;
- в условиях постоянного роста цен на недвижимость её покупка является доходным способом размещения капитала.
Однако только ли преимущества есть у ипотеки? Как развивается ипотека в России? Каков реальный механизм данного способа приобретения жилой недвижимости? Какие проблемы возникают в процессе подготовки, заключения и исполнения договора ипотеки и иных связанных с ним договоров? Попробуем рассмотреть эти вопросы в данной работе.
Залог в России традиционно занимает доминирующее положение среди других способов обеспечения, исполнения обязательств. Это обусловлено целым рядом причин, а именно:
- высокая инфляция;
- сформировавшаяся в этих условиях кредитная система;
- низкая правовая культура и др.
Особое место отводится залогу недвижимости ипотеке, а среди них выделяется ипотека жилья.
Развитию ипотеки в последнее время уделяется большое внимание, как со стороны органов власти, так и со стороны рынка. Все сходятся на признании значительной роли ипотечного кредитования в экономике. В России, с ее постоянной жилищной проблемой, ипотека является единственным способом решения жилищного вопроса с привлечением средств населения. Кроме того, грамотное развитие системы ипотечного кредитования предполагает увеличение ввода нового жилья, что способствует в свою очередь увеличению ВВП страны, а также влияет на смежные отрасли. На сегодняшний день на федеральном уровне приняты основополагающие для развития ипотеки нормативные правовые акты, а принимаемые к ним поправки и новые законопроекты призваны выстроить целостную систему оборота недвижимого имущества и ипотеки.
Проблема в том, какая ипотечная система будет признана оптимальной и что будет положено в основу критерия оптимальности:
- очередное скорейшее формирование класса собственников;
- продление острейшего жилищного кризиса, обеспечивающего небывалую норму прибыли;
- или преодоление жилищного кризиса и решение острейшей социальной проблемы.
Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно большую его часть. В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30 процентов и выше, с представлением также дополнительных гарантий. Более того, все кредиты, составляющие более 8590 процентов стоимости заложенной недвижимости, обязательно дополнительно страхуются заемщиками (страхование кредитного долга).
Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита является сам предмет залога, его стоимость и цена.
Нижнее возрастное ограничение для потенциального заемщика составляет 18 лет. Однако здесь, конечно, необходимо обратить внимание на то, что даже при наличии у совершеннолетнего заемщика необходимых средств для первоначального взноса (как правило, 2535% стоимости жилья) он, во всяком случае, проходит процедуру андеррайтинга, которая представляет собой всестороннюю проверку платежеспособности заемщика и реальной возможности для него вернуть кредит и начисляемые по такому кредиту проценты в установленные договором сроки. При подобной проверке учитываются в первую очередь размер, надежность и перспективность получаемых заемщиком периодических доходов. При этом расходы заемщика по уплате платежей по кредиту и процентов не должны превышать 3033% от его совокупного подтвержденного месячного дохода. Данные показатели предусмотрены как федеральной, так и региональными программами развития ипотечного кредитования, подтверждаются объективными экономическими расчетами.
Сегодня при стабильном среднем доходе заемщика, как правило, необходимо поручительство также получающих стабильный доход физических или юридических лиц в качестве дополнительного обеспечения исполнения заемщиком своих кредитных обязательств. Причем, в данном случае нужно различать созаемщиков и поручителей, хотя роли тех и других примерно схожи. Оформление созаемщика осуществляется, чтобы обеспечить кредитору дополнительную гарантию исполнения кредитного обязательства, а также выполнить определенные квалификационные требования кредитора (о совокупном доходе семьи, возрасте заемщика и другие).
Созаемщики обязуются на тех же условиях, что и заемщик, возвратить кредитору сумму кредита и выплатить проценты за пользование заемными средствами, то есть созаемщик несет солидарную ответственность. Согласно пункту 1 статьи 322 ГК РФ солидарная обязанность может возникнуть, если она предусмотрена договором, в частности в случае неделимости предмета обязательства. Особенностью здесь выступает то, что при солидарной обяза?/p>