Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?ности кредитор имеет право требовать исполнения обязательства как от всех солидарных должников совместно, так и от каждого в отдельности, причем, как полностью, так и в части долга (пункт 1 статьи 323 Кодекса). Очевидно, что такая ситуация выгодна для кредитора.
Есть мнение, что созаемщиками могут быть только супруги, другие лица не могут быть оформлены в качестве таковых. Однако актуальная практика ипотечного кредитования опровергает такую точку зрения. Сегодня уже на региональном уровне существуют ипотечные программы, в соответствии с которыми созаемщиками могут выступать не только супруги, но и родители, друзья, даже знакомые. Данные лица становятся созаемщиками, исчисляется их совокупный доход, на основании которого рассчитывается сумма кредита. Однако при этом созаемщики не становятся собственниками приобретаемой с использованием кредитных средств квартиры, а количество будущих собственников не зависит от числа созаемщиков. Созаемщики не могут также претендовать на выделение доли в праве собственности на приобретаемую квартиру. Квартира в любом случае оформляется в собственность основного заемщика, другие лишь включаются в договор. Ситуация с множеством собственников заложенного имущества привела бы к трудностям в оформлении сделки и в обращении взыскания на предмет ипотеки.
Уже отмечалась необходимость реформирования финансовой системы государства не позволяющая нормально функционировать ипотечным правоотношениям. Одним из таких негативных явлений является черный нал в сложившихся финансовых условиях очень многие работодатели и работники предпочитают вести расчеты без официального оформления. В таких условиях проводить андерайтинг практически невозможно.
Указанные проблемы отчасти призваны решить целевые адресные субсидии гражданам-заемщикам, идущие, прежде всего, на уплату первоначального взноса за приобретаемое в кредит жилье в рамках социальных программ ипотечного кредитования. Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года №28 определены категории граждан, имеющих возможность получить такие субсидии за счет соответствующих бюджетов. Речь идет о молодых семьях, работниках бюджетной сферы, гражданах, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, гражданах, уволенных и увольняемых с военной службы и других,
Следует отметить большую активность банковских структур в стремлении поучаствовать в ипотечных программах:
Так, ипотечная программа Райффайзенбанка (RaiffeisenBank) определяет в качестве потенциальных заемщиков любых физических лиц вне зависимости от гражданства, при наличии постоянной или временной регистрации в Москве или Московской области для покупки квартиры в Москве или Московской области. То же самое можно сказать о программе Внешторгбанка, Росбанка, Абсолют банка, Городского ипотечного банка. Исходя из сформулированных в этих ипотечных программах требований к заемщику, последним может оказаться лицо без гражданства. Однако такая ситуация маловероятна из-за значительного кредитного риска. Кроме того, большинство кредитных организаций все же учитывают наличие гражданства в своих программах. Это относится, например, к Банку Москвы, Национальной ипотечной компании. Русскому ипотечному агентству, которые предоставляют ипотечные кредиты гражданам России при наличии постоянной или временной регистрации в Москве или Московской области для покупки квартиры в Москве или Московской области, а в некоторых случаях даже при отсутствии такой регистрации. Так, в Сберегательном банке России для потенциального заемщика, не являющегося жителем Москвы и не имеющего постоянной регистрации в Москве, необходима справка из местного отделения Сбербанка по месту постоянной регистрации о том, что банк не возражает против того, чтобы указанный гражданин получил кредит на приобретение квартиры в Москве.
Это объясняется достаточно просто ипотечные схемы России продолжают оставаться самыми выгодными в мире для банков, при этом они абсолютно ликвидны в отличие от других кредитных операций. Обеспечение исполнения обязательств через солидарную ответственность поручителей и созаемщиков при весьма странном отказе банков от своей солидарной ответственности совместно с застройщиком перед инвесторами, что еще более усиливают сильнейшую сторону и ослабляет слабую. Такое поведение законодателя подрывает у общества веру в закон, снижает уровень правосознания, формирует правовой нигилизм.
2.2 Переход права собственности на жилое помещение по договору продажи и его государственная регистрация
Исполнение обязательства по продаже жилого помещения регулируется общими нормами (гл.22 ГК) и специальными правилами (гл.30 ГК).
Традиционно, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи и другие). Именно исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства (см. п.З ст.425 ГК). О правовой природе юридических действий по исполнению обязательства в литературе были высказаны две противоположные точки зрения: одни ученые рассматривают такие действия, как юридические поступки (то есть юридический эффект наступает независимо от субъективного момента), другие как сделку. Определение юридической природы действий по исполнению обязательства имеет и практическ