Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?истрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст.164, ч.2 ст.558 ГКРФ). Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно: возмездность и взаимность.
Следует отметить, что само наименование договор купли-продажи жилых помещений носит лишь теоретический характер и на практике фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычно называют их договор купли-продажи квартиры или договор купли-продажи жилого дома применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данный термин (название таких договоров) и судебная практика.
Сторонами договора купли-продажи жилых помещений, как, впрочем, и иных объектов недвижимого имущества, могут быть любые субъекты гражданского права граждане (в т.ч. граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица. Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилой площади.
Механизм реализации договора жилых помещений был прописан в ГК РФ. Вновь принятый Жилищный кодекс практически оставил его без изменения.
Отказ ЖК РФ от регулирования договора купли-продажи жилых помещений выглядит, по крайней мере, странно, учитывая то количество пробелов и коллизий, с которыми сталкиваются лица при реализации правоотношений, основанных на этом виде гражданско-правового договора.
Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст.554 ГК РФ. Исходя из данной нормы, в договоре купли-продажи недвижимости должны быть, указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира, включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.
При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Интересно, что сведения, определяющие местонахождение, устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах. Из правила ст.554 ГК РФ, императивно требующего точно указывать объект недвижимости в договорах о продаже недвижимости, возникла серьезная проблема. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки. Суды, естественно, отдают приоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости, формально выполняя требования ст.554 ГКРФ.
Договор купли-продажи жилья:
1) должен содержать данные, позволяющие установить, какое именно жилое помещение подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В частности, необходимо указать местоположение (адрес) жилого помещения, общую и жилую площадь, этажность (этаж) и другие признаки (параметры) жилого помещения, которое является предметом договора купли-продажи.
Сделка купли-продажи недвижимости, совершенная лицом, не наделенным собственником правом на ее отчуждение, в силу ст.168 ГК РФ признается недействительной.
Рассмотрим пример из практики:
Прокурор Хостинского района г.Сочи обратился в суд с заявлением в интересах Багдасарян к Зорогляну о признании недействительным на основании ст.167169 ГК РФ договора купли-продажи квартиры в доме в г.Сочи, пос. Кудепста, удостоверенного 14 августа 1996г. нотариусом г.Сочи и зарегистрированного БТИ г.Сочи 15 августа 1996г., ссылаясь на то, что договор заключен неустановленным лицом, без согласия и ведома собственника квартиры Багдасарян. Багдасарян заявление поддержала, предъявив иск к покупателю квартиры Зорогляну о признании недействительным указанного договора и об устранении препятствий в пользовании квартирой. Дело неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями. Решением Хостинского районного суда г.Сочи (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда) в удовлетворении заявленных требований отказано. Заместитель Председателя Верховного суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных решений ввиду неправильного применения и толкования норм материального права. Президиум Краснодарского краевого суда 18 марта 1999г. протест удовлетворил, указав следующее. Принимая решение по делу, суд первой инстанции считал, что договор заключен с соблюдением письменной формы, зарегистрирован в установленном порядке, Зороглян добросовестный приобретатель, в связи с чем от него нельзя истребовать приобретенное имущество. Между тем данные выводы основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.
В соответствии со ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его в собственность другим лицам. Исходя из этого и положений п.1 ст.