Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
В°длежностями переходят в распоряжение волостных земельных Комитетов и уездных Советов Крестьянских Депутатов впредь до Учредительного Собрания.
С 18 декабря 1917г. Декретом О запрещении сделок с недвижимостью были приостановлены какие бы то ни было сделки по продаже, покупке, залогу, т.п. всех недвижимостей в городах. В 1918г. Декретом ВЦИК Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах в городских поселениях численностью жителей свыше 10000 была отменена частная собственность на все строения, которые вместе с находящейся под ними землей имели стоимость или доходность свыше предела, установленного органом местной власти (ст.2). Данные строения были муниципализированы.
В сфере промышленности советское правительство осуществляло национализацию отдельных отраслей, которая была в основном завершена в июне 1918 года. Госсобственность была закреплена на крупные и средние промышленные предприятия, железные дороги и их подвижной состав, морские и речные суда всех типов. Отмена частной собственности на названные объекты означала запрещение каких-либо сделок, направленных на их отчуждение.
В период НЭПа появляются понятия денационализированных предприятий (с числом рабочих менее 20, которые государство считает невыгодным держать за счет средств своего бюджета и которое оно передает прежнему собственнику) и демуниципализированных строений (безвозмездно передаваемые бывшим собственникам и их наследникам или фактическим владельцам, ввиду невозможности использования их Местными советами). Основные положения НЭПа о частной собственности на имущество были отражены в Декрете от 22 мая 1922г. Об основных частных имущественных правах, признаваемых в РСФСР, охраняемых её законами и защищаемых судами РСФСР
На практике наиболее широкое распространение из всех сделок, предметом которых являлась недвижимость, получил договор купли-продажи жилых строений. Однако оборотоспособность последних, как объектов права собственности частных лиц, значительно ограничивалась правилом, содержавшимся в ст.182 ГК РСФСР (1922г.) и имевшим своей целью борьбу с двумя явлениями, недопустимыми в советском строе: а) сосредоточением в одних руках крупных ценностей в виде многочисленных домовладений и б) со спекуляцией жилищами. Статья 182 закрепляла, что строение могло быть продано собственником, только если он, а также его несовершеннолетние дети и супруг в течение трех последних лет не отчуждали строений. А лицо могло купить строение только в том случае, если оно, его супруг, несовершеннолетние дети не обладают на праве собственности другими строениями. Для договоров купли-продажи строений и права застройки требовалось соблюдение нотариальной формы и последующая регистрация в коммунальном отделе.
Деление имуществ на движимое и недвижимое было официально в 1922г. отменено, но эти понятия встречаются в правовых актах более позднего периода. Отказ советского законодателя от классификации имуществ на движимое и недвижимое имел своим последствием прекращение научных исследований в области регулирования оборота недвижимости. Сам термин недвижимость употреблялся в науке только применительно к законодательству дореволюционному.
В 1990г., в России началось осуществление земельной реформы. Реформирование существовавшего земельного строя было направлено, прежде всего, на радикальные изменения отношений собственности. В российском законодательстве возрождается категория недвижимости, проводится фактическое деление вещей на движимые и недвижимые.
В России сделки с недвижимостью составляют 90% гражданского оборота. Таким образом, недвижимость имеет особое значение для современного российского рынка.
В условиях современного рынка потребность в жилье мыслится как потребность обладать жильем на праве частной собственности. Жилые помещения являются разновидностью недвижимости. Недвижимость это одна из основных составляющих, обеспечивающих нормальное существование человека. Право иметь движимое и недвижимое имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами является основой развития рыночного оборота. По мнению Гегеля, все правовое поле государства производно от правового регулирования оборота недвижимости. С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная и иные. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и др. Кроме того, возникают новые формы отношений по поводу недвижимости, например, долевое участие в строительстве, ипотека. Отношения по купле-продаже недвижимости еще во многом не урегулированы законодательно, так как формы их настолько разнообразны, что изначально предусмотреть все возможные их трансформации не представлялось возможным.
В российской практике решение вопроса собственности на недвижимость определяет наше будущее. Именно сделки с недвижимостью порождают в обществе наибольшее количество споров, связанных с правами сторон, и в первую очередь с формированием эффективного класса собственников. В связи с этим законодатель, опираясь на практику применения ГК РФ по поводу отношений по купле-продаже недвижимости, иных нормативных правовых актов, постепенно формирует законодательную базу, детально регламентирующую