Характеристика особенностей функционирования рынка ипотечных кредитов в России
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
бюджетников, получающих небольшие, но стабильные доходы. Именно такая стабильность позволяет обеспечить высокую возвратность розничных кредитов.
Особую позицию с точки зрения рисков занимает ипотечное кредитование. Надежное обеспечение в виде недвижимости делает ипотеку одним из наименее рискованных банковских продуктов. Нельзя забывать, что большинство ипотечных заемщиков очень трепетно относятся к своему жилью - чтобы не потерять его, они аккуратно обслуживают кредиты.
И хотя общее ухудшение кредитного портфеля в кризис коснулось и ипотеки, на фоне других направлений кредитования просрочка здесь существенно ниже. Так, на 1 октября 2010 г. доля просроченной задолженности ипотечного кредитования составила 4% - более чем в два раза меньше, чем в целом по кредитному портфелю. Более того, темпы ее роста постепенно снижаются, что объясняется ростом кредитного портфеля и завершением реструктуризации проблемных кредитов.
Среди всех сделок с недвижимостью только около 10% происходит с участием кредита, и даже в наиболее благоприятном для ипотеки 2007 г. эта доля не превышала 20%. В отличие от многих других видов кредитов, рынок ипотеки еще очень далек от насыщения. Таким образом, ипотека является наиболее безрисковым видом кредитования с высоким уровнем спроса на него со стороны населения, что объясняет рост ипотечных портфелей банков опережающими темпами.
Ипотечное кредитование на фоне других видов розничного кредитования имеет две важные особенности, заметно сказывающиеся на динамике рынка.
Во-первых, этот вид банковского кредитования - сверхдолгосрочный (по данным ЦБ, средний срок ипотечных кредитов - 16 лет), что означает медленное погашение. Прочие розничные кредиты имеют дюрацию до года. Таким образом, чтобы поддержать стабильный уровень ипотечных портфелей, банки могут вообще не выдавать новых кредитов, а вот для поддержания стабильности остального розничного портфеля им нужно ежегодно выдавать кредитов объемом, эквивалентным общему размеру кредитного портфеля. Получается, что даже небольшой прирост темпов выдачи ипотеки способен резко увеличить долю ипотечного кредитования в кредитных портфелях банков.
Во-вторых, из-за ограниченной срочности пассивов многие наши банки не способны держать на своих балансах ипотечные кредиты вплоть до их погашения. Поэтому кредиты секьюритизируют, и они переходят на балансы инвестфондов и специализированных агентств. Эти кредиты как бы уходят из поля зрения банковской отчетности, однако заемщики продолжают их обслуживать. К тому же помимо банков такие кредиты в России выдают и различные ипотечные агентства, работающие в том числе по программам АИЖК. Понятно, что эти кредиторы вообще никогда не возникают в отчетности коммерческих банков. Иными словами, ипотечные обязательства населения существенно выше, чем совокупный портфель ипотечных кредитов банков.
По нашим оценкам, на 1 октября 2010 г. совокупный объем обязательств (без учета кредитов, выданных в обход банковской системы) - около 1,9 трлн руб., что почти вдвое превышает совокупный ипотечный портфель банков.
Если же предположить, что текущие темпы роста ипотечного рынка сохранятся (поскольку для банков он особо привлекателен), и допустить, что прочие розничные кредиты будут расти примерно на 25% в год, то уже к концу 2012-го совокупный объем ипотечных обязательств населения достигнет 5 трлн руб. То есть каждый второй рубль, выплачиваемый россиянами в погашение кредитов, пойдет именно в счет ипотечных кредитов.
Структура ипотечного рынка в разрезе банков-участников представлена тремя основными группами банков: государственные, иностранные и частные российские. В первой группе особое место занимает Сбербанк, на который в первом полугодии 2010 г. приходилось 60% от всех выданных российскими банками ипотечных кредитов. По сути, именно он сейчас делает погоду на рынке.
Две другие группы банков представлены на рынке примерно равными долями, причем доля иностранных склонна увеличиваться, а доля частных - сокращаться. Объяснение заключается в доступности для иностранных дочерних банков относительно дешевого фондирования от материнских структур. Видимо, и в дальнейшем иностранные банки будут усиливать свои позиции на ипотечном рынке, тесня отечественные структуры.
Некоторые крупные частные российские банки пытаются удержаться на ипотечном рынке, развивая собственные программы по секьюритизации и рефинансированию ипотечных кредитов, но это скорее исключение, чем правило. К сожалению, большинству наших банков такая возможность фондирования доступна лишь теоретически, ибо сопряжена с несоизмеримо большими, по сравнению с масштабом кредитных портфелей, затратами на организацию секьюритизации.
По данным Банка России, в первом квартале 2010 г. российские банки предоставили населению 40,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 48,9 млрд руб. Это вдвое превышает результаты января - марта прошлого года и сопоставимо с объемом кредитования за все первое его полугодие - 44,4 млрд руб. Таким образом, курс на восстановление, взятый рынком еще во втором полугодии 2009 г., приобретает черты устойчивой тенденции к росту.
Далеко не последнюю роль в наметившемся восстановлении ипотечного рынка сыграла государственная поддержка. На фоне обострившихся проблем во всех сегментах банковского сектора именно ипотеке был отдан наибольший приоритет: рынок, во многом развивавшийся с подачи государства, рассматривался как основной элемент в решении жи