Сущность ипотеки и ее развитие в РБ
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?я процентов, ответственность сторон, и решение других вопросов, связанных с выдачей кредита под залог земельного участка, находящегося в частной собственности.
Обращает на себя внимание тот факт, что часть делимого земельного участка, находящегося в частной собственности граждан, юридических лиц Республики Беларусь, может являться предметом залога, если эта часть в установленном законодательством порядке предварительно выделена в самостоятельный земельный участок.
В случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк вправе от имени залогодателя реализовать принятый в залог земельный участок при сохранении его целевого назначения. При этом до момента продажи банк может предоставить залогодателю право выкупить заложенный им участок по цене, равной сумме невозвращенной части кредита и процентов за пользование им.
Необходимо отметить, что Кодекс Республики Беларусь о земле не позволяет пока ввести в широкий оборот залог земельных участков как способ обеспечения исполнения обязательств. Очевидно, что в частной собственности граждан и юридических лиц находится незначительное количество земельных участков, способных являться, при наличии на них государственного акта на право собственности, предметом залога, причем только в качестве своевременного возврата банковского кредита. Так, в настоящее время физическим лицам в Республике Беларусь принадлежит свыше 350 тыс. земельных участков, что составляет 0,5 % от площади и 14 % от количества всех земельных участков, находящихся в собственности граждан. Абсолютное большинство земельных участков, используемых юридическими лицами, находится в их постоянном пользовании (98 %), а используемых гражданами - в пожизненном наследуемом владении (86 %) [17, с.25]. Сделки с такими земельными участками ст. 88 Кодекса Республики Беларусь о земле признаются недействительными.
Использование земельных участков в качестве предмета залога сдерживает также то, что в случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк-залогополучатель имеет право от имени залогодателя реализовать земельный участок для удовлетворения своих претензий только при условии сохранения целевого назначения этого участка. Однако реализовать такой земельный участок очень сложно.
1.3 Ипотека жилья
Обращает на себя внимание активное использование в Республике Беларусь такой разновидности залога недвижимости, как ипотека жилья, когда в качестве обеспечения исполнения обязательств применяется залог жилых помещений. Жилые помещения представляют собой социально значимое имущество, составляющее материальную основу реализации конституционного права граждан на жилище. Поэтому, принимая жилье в залог, приходится учитывать весь спектр закрепленных за владельцами жилища гарантий.
В качестве предмета залога могут использоваться индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, а также изолированные комнаты, в которых проживают граждане. Практика свидетельствует о том, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение исполнения обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, заготовленными для строительства. [1, с.2]
Необходимо отметить, что в современных условиях в Республике Беларусь ипотека жилых помещений применяется, как правило, при льготном кредитовании строительства жилья. Главная причина столь незначительного использования жилья в качестве предмета залога - состояние экономики, которое не позволяет осуществлять долгосрочные вложения капитала под залог жилья.
Кроме того, широкое применение жилищной ипотеки сдерживает нерешенность до конца вопроса о возможности обращения взыскания и реализации предмета залога в интересах кредитора. По общему правилу закон запрещает выселение из заложенного жилого помещения проживающих в нем лиц в случае обращения на него взыскания, что, несомненно, является значительным препятствием для развития жилищной ипотеки, но в настоящее время представляется вынужденно необходимым.
Однако если жилой дом или квартира заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на строительство, реконструкцию или приобретение жилья, то залогодатель и проживающие с ним члены семьи обязаны освободить занимаемое помещение, на которое будет обращено взыскание.
В соответствии и белорусским законодательством строительство, реконструкция и приобретение жилых помещений осуществляется за счет льготных кредитов. Льготные кредиты предоставляются Беларусбанком и Белагропромбанком гражданам, имеющим в соответствии с законодательными актами право на получение государственной поддержки для приобретения жилых помещений. Эти жилые помещения находятся в ипотеке у банков. При этом право залога возникает у соответствующего банка с момента заключения кредитного договора и прекращается в случаях прекращения кредитного обязательства, гибели заложенного жилого помещения или обращения на него взыскания залогодержателем в порядке, установленном законодательством. [16, с. 62]
Следует отметить, что залог жилого помещения осуществляется без ипотеки земельного участка, на котором оно находится. Требования других залогодержателей жилых помещений, построенных (реконструированных, приобретенных) с привлечением льготных кредитов, удовлетворяются из