Проблемы государственной регистрации отдельных сделок с жилыми помещениями и прав на них
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?.Ф. и Осанова В.Б. определили доли в квартире по каждому, по этому же договору Бочкарева О.Ф. подарила долю квартиры Осановой В.Б. Государственное учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество приостановило регистрацию договора, поскольку считало, что изменение вида собственности - совместной на долевую должно было быть зарегистрировано в государственном учреждении юстиции, и только после этого должен был совершаться договор дарения принадлежащей сторонам квартиры.
Заявитель и её представитель нашли отказ в регистрации незаконным, противоречащим ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которой граждане свободны в заключение договора. По их мнению, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом (смешанный договор), а поэтому просят обязать заинтересованное лицо зарегистрировать право собственности на кв. 24, в д. 44 по ул. Варварской за Осановой В.Б.
Представитель заинтересованного лица - государственного учреждения юстиции Нижегородской области по регистрации прав на недвижимое имущество считала действия по приостановлению регистрации прав собственности законным. По мнению представителя, участник общей долевой собственности на недвижимое имущество имеет право распоряжаться своей долей только после регистрации права на эту долю.
Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд нашел приостановление регистрации обоснованным, а требования заявителя о понуждении к регистрации не подлежащими удовлетворению. В соответствии со ст. 251 ГК РФ доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.
Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ. В силу ст. 223 ГК РФ в случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Как следует из представленного Осановой В.Б. на регистрацию договора, в нем определена вначале идеальная доля каждого из участников договора, поскольку квартира ранее находилась в совместной собственности. Поскольку в данном случае произошло изменение вида собственности - она была совместной, а стала долевой, данное изменение должно было в силу ст. 241 ГК РФ и п. 2 ст. 223 ГК РФ регистрироваться.
Подобная ситуация складывается и в отношении совместной собственности супругов. Например, оформление между супругами договора дарения имущества, приобретенного в период совместной жизни, но зарегистрированного на супруга-дарителя, может быть осуществлено путем заключения договора, представляющего собой соглашение супругов об установлении раздельного режима собственности на соответствующий предмет договора. Это означает, что вначале выдается супругу свидетельство о праве на долю в совместно нажитом супружеском имуществе, а затем супруг оставшуюся у него долю может передать безвозмездно жене.
В практике, случается, что имущество приобретается супругами вместе, в долевую собственность. И здесь возникает проблема правомерности приобретения недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, супругами в общую долевую, а не в общую совместную собственность. Среди ученых существует мнение, что такое возможно только в случаях, когда речь идет о безвозмездных сделках, а также, если между супругами заключен брачный договор, что предусмотрено ст. 42 СК РФ. Брачным договором супруги вправе изменить установленный режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все их имущество. При отсутствии брачного договора, имущество, приобретаемое супругами на общие средства, поступает исключительно в их совместную собственность. Никаким иным договором, кроме брачного, изменение законного режима супружеской собственности не допускается. Такой вывод следует из содержания п.п. 1, 4 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 34 СК РФ.
4.2 Особенности государственной регистрации сделок с жилыми помещениями в случае их расторжения
Расторжение договора - это досрочное прекращение действия договора и возникших из него обязательств, срок исполнения которых на момент расторжения не наступил. В соответствии со ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, т.е. в случае, когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме договор прекращает свое действие.
Следовательно, после выполнения сторонами обязательств по договору в полном объеме, нельзя ставить вопрос о досрочном прекращении действия договора, то есть о его расторжении.
Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение в ЕГРП записей о расторжении договора возможны лишь в случаях, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом исполнили обязательства по договору, и договор вследствие этого прекратил действие.
Нельзя изменить те обязательства, которые прекратились согласно тексту документа, на основании которого было зарегистрировано право. Кроме того, договор может быть изменен только между теми же сторонами. Если в соглашении об изменении договора участвуют в том числе и новые правообладатели, то это - ?/p>