Проблемы государственной регистрации отдельных сделок с жилыми помещениями и прав на них
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
овпадает.
Основная масса исков о признании той или иной сделки недействительной влечёт за собой нарушение прав добросовестного приобретателя, поскольку зачастую приобретатель по оспариваемой сделке на момент рассмотрения спора уже осуществил отчуждение недвижимой вещи в собственность другого лица (приобретателя, предполагаемого добросовестным), а последнее, в свою очередь, через определённое время также совершило сделку по отчуждению вещи.
Сразу же определимся с понятием добросовестный. К.И. Скловский определяет его следующим образом: под добросовестностью понимается такое состояние воли лица, которое характеризуется извинительным незнанием объективных препятствий к достижению преследуемой им юридической цели, прежде всего приобретению частного права.
Рассмотрим указанную проблему. Для наглядности возьмем пример из судебной практики, приведенный тем же автором в другой статье Защита владения при признании договора недействительным.
Борисов В. приватизировал свою квартиру и продал ее АО Огни Арбата, которое в свою очередь обменяло эту и другие приобретенные квартиры на коммунальную квартиру с проживавшими там гражданами Дьяченко, Жуковскими, Абрамовыми. В бывшую квартиру Борисова вселилась Жуковская В.А. коммунальная квартира была продана агентству Контакт.
В суд обратился недееспособный Борисов И., права которого были нарушены при приватизации и отчуждении Борисовым В. их общей квартиры. Конечно, суд на этом основании признал недействительными договоры приватизации квартиры и договор мены, а также выселил из квартиры Борисовых Жуковскую В. без предоставления иного жилого помещения.
Отменяя это решение, президиум Московского городского суда указал, что при применении последствий недействительности сделки стороны возвратили не все, что ими получено по сделкам, в результате чего участники спора не приведены в первоначальное положение, причем суд не обсудил вопрос о возможности признания недействительным договора мены только в части мены жилых помещений с Жуковскими.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Как следует из содержания статьи, двусторонняя реституция может быть применена именно к сторонам недействительного договора, а не какого-либо иного, предыдущего или последующего договора. В указанном примере Жуковская В.А. не была стороной по сделке в отношении Борисова В. Почему же суд применил реституцию?
Основа реституционного требования та же, что и обязательства, - личный характер отношений сторон. Не случайно обязательственное право имеет другое название - личное и тем отличается от права вещного,
следующего за вещью и не вытекающего из личных взаимоотношений сторон. Но ведь только лица, вступившие в договор, независимо от его действительности находятся в личной связи. Попутно нужно дать
оценку известному правилу, согласно которому признание сделки недействительной означает, что ее как будто не было вовсе. Это правило означает лишь то, что те последствия, на которые была направлена воля
сторон, не наступили. Но это, конечно, не значит, что не наступило вовсе никаких последствий - ведь закон не позволяет сомневаться в возникновении совершенно определенных, пусть и нежелательных, обязательств, и тем более это не означает, что никакого договора не было и никакой связи стороны не установили. Личный характер установленной связи сторон приводит к выводу, что только они и могут заявлять требования о реституции друг другу, а иные третьи лица, стало быть, лишены такого права.
Действительно, по буквальному смыслу ст. 167 ГК РФ обязанность возвратить полученное по сделке возлагается только на стороны сделки и содержание ст. 167 ГК РФ не дает никакой возможности распространить действие этой обязанности на третьих лиц, к которым по каким бы то ни было основаниям или без оснований попала вещь, ставшая предметом спора.
Обязанность по реституции не поставлена в зависимость от владения вещью или иным имуществом, полученным по сделке. Она наступает и при утрате предмета сделки, что характерно именно для личной, а не вещной связи.
Итак, есть все основания считать противоречащими закону попытки распространить реституцию за пределы отношений между сторонами в сделке и вести ее до тех пор, пока не будет отыскан спорный объект, если он, конечно, представляет собой индивидуально - определенную вещь.
Далее К.И. Скловский сделал вывод о том, что если незаконный владелец не является другой стороной сделки, а приобрел вещь в результате последующих актов по ее распоряжению, т.е. применительно к сторонам недействительной сделки выступает третьим лицом, нет оснований считать, что между собственником и владельцем имеется личная связь. Следовательно, их связь может быть только вещной, а это значит, что между ними возможен лишь, процесс в рамках виндикационного иска. Очевидно, что в этом случае владелец получает достаточно сильную защиту против собственника, если он приобрел вещь возмездно и добросовестно, а собственник передал ее по своей воле, что чаще всего и бывает.
Данный вывод следует из следующих норм ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя тол