Проблемы государственной регистрации отдельных сделок с жилыми помещениями и прав на них
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?иальной ценности объектов недвижимости государство стремиться с той или иной степени контролировать процессы, связанные с их оборотом. Так как сделки с недвижимостью занимают сегодня важное место в гражданском обороте, стало необходимым формирование базы данных о правах на недвижимое имущество и обо всех совершаемых с ним сделках. В большинстве цивилизованных государств существуют системы регистрации, различающиеся между собой по видам, способам, основаниям и органам регистрации, которые регулируют вопросы регистрации права собственности на недвижимость и совершаемых в отношении него сделок.
Нормы Закона РФ о регистрации в основном заимствованы из двух превалирующих в мире систем регистрации: англосаксонской и континентальной (европейской). Если исходить из легального определения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то его анализ позволяет назвать ряд отличительных признаков регистрации:
а) это акт, имеющий юридическое значение.
б) это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость.
в) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии с положениями ГК РФ в зависимость от соблюдения требований о государственной регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п. 2 . ст. 8 ГК РФ), а в некоторых случаях и действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.
Государственная регистрация осуществляется в установленном законном порядке и проводится по системе записей о правах и сделках на каждый объект недвижимого имущества в едином государственном реестре прав (далее ЕГРП). Датой государственной регистрации является день внесения соответствующих записей в ЕГРП. Именно с этой даты, по общему правилу, право, подлежащее государственной регистрации, считается возникшим, а сделка, подлежащая государственной регистрации, - заключенной (п. 2 ст. 8, п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Государственная регистрация проводится по месту нахождения имущества в пределах регистрационного округа. Регистрационным округом называют территорию, на которой действует специально уполномоченный государственный орган - учреждение юстиции, осуществляющий государственную регистрацию от имени государства.
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Очевидно, что для полного раскрытия понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним требуется отдельная тема, но тема нашего исследования другая. Поэтому не будем останавливаться на спорных вопросах и проблемах государственной регистрации вообще, а рассмотрим только те моменты, которые непосредственно затрагивают сделки с жилыми помещениями.
Для начала определимся в предмете государственной регистрации относительно сделок с жилыми помещениями. Как было показано ранее, государственной регистрации подлежат права на недвижимость, а в отношении жилых помещений и сделки с ними. Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки.
В настоящее время, среди ряда ученых, юристов звучит мнение о неоправданном расширении предмета государственной регистрации недвижимости. Так, данная мысль отражена в концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, разработанной в феврале 2003 г. (именуемая в дальнейшем концепция), рабочей группой, образованной Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. В данную рабочую группу вошли такие известные ученые-юристы как: В.В. Витрянский, О.М. Козырь, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров и др. В разделе II части 2 указанной концепции говорится: в законодательстве отсутствует какое-либо логическое обоснование в выборе оснований для регистрации сделок, и в то же время имеется противоречивость норм, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с этим имуществом. Например: по общему правилу при продаже недвижимости регистрации договора продажи не требуется (ст. 550 ГК РФ), но устанавливается обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ). Вместе с тем, ст. 558 ГК РФ при продаже жилых домов, квартир (их частей) устанавливает дополнительное требование государственной регистрации договора продажи этих объектов недвижимости.
В соответствии со ст. 165 ГК РФ сделка, не прошедшая государственную регистрацию, в случаях установленных законом, является недействительной (ничтожной). При этом уклоняющуюся сторону можно понудить к регистрации, в то время как в соответствии со ст. ст. 433 и 558 ГК РФ договор, подлежащий регистрации и не зарегистрированный, не считается заключенным. Следовательно, если сторону, уклоняющуюся от регистрации, можно понудить к регистрации через суд, то фактически