Оценка торгового центра
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
Введение
В рыночной экономике весьма распространены сделки по продаже успешных компаний, готового бизнеса, административных зданий и торговых центров, а также долей в них. Для осуществления подобных сделок требуется проведение оценки бизнеса. Точную оценку реализуемой собственности могут дать лишь специализированные оценочные компании, однако при купле-продаже бывает весьма полезно самостоятельно провести предварительную оценку бизнеса.
Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса выявляется, какие доходы, когда и в какой форме будет получать их собственник капитала предприятия и с каким риском это сопряжено.
Оценка коммерческой недвижимости является наиболее распространенным видом оценки недвижимости.Термин коммерческая недвижимость подразумевает под собой широкий спектр объектов недвижимого имущества, предназначенных для получения прибыли в процессе эксплуатации их площадей как основного элемента получения прибыли.
Актуальность темы курсовой работы связана с тем, что особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью и следовательно, полностью удовлетворяет теме работы, связанной с оценкой торгового центра.
В соответствии с п.5 Постановления Правительства РФ от 06.07.2001г. №519 Об утверждении стандартов оценки в целом при оценке недвижимости используются три основных метода оценки: затратный, сравнительный, доходный.
Таким образом, цель работы заключается в рассмотрении основных применяемых на практике методах оценки коммерческой недвижимости и непосредственной оценке торгового центра.
Для реализации поставленной цели подлежат решению следующие задачи:
- рассмотрение понятия коммерческой недвижимости;
- определение основных аспектов оценки недвижимости;
- изучение сравнительного, затратного и доходного методов оценки недвижимости;
- описание методики оценки по выбранному объекту недвижимости;
- составление оценки торгового центра на определенном примере одним из методов оценки недвижимости.
Объектом исследования является прибыль от сдачи в аренду помещений в ТЦ Волна и ТЦ Карина и как следствие их рыночная стоимость, предметом выступает методика оценки объекта недвижимости с помощью доходного подхода оценки недвижимости для дальнейшего определения его текущей рыночной стоимости.
При проведении оценки коммерческого объекта можно использовать непосредственно 3 метода затратный, сравнительный и доходный.
Чем выше доходный потенциал оцениваемой коммерческой недвижимости, тем выше ее стоимость. На этом принципе основывается один из ключевых методов оценки коммерческой недвижимости доходный. Он основан на представлении о том, что стоимость объекта недвижимости зависит от возможности получения дохода, который может быть извлечен собственником от владения объектом. Этот метод заключается в определении текущей стоимости будущих чистых доходов от объекта оценки (с учетом фактора времени).
В рамках сравнительного метода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по сопоставимым объектам недвижимости. Цены на сопоставимые объекты затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от объекта оценки.
В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. Как правило, затратный подход применим в оценке отдельно стоящих зданий.
Теоретическую основу работы составили пособия и учебники по экономике и оценке недвижимости, по оценке инвестиций в недвижимость таких авторов как: А.Н.Асаул, И.Т.Балабанов, А.Г.Грязнова, Н.Н.Кузьминов, Н.Е.Симионова, Е.И.Тарасевич и др.
Практическая значимость работы состоит в том, что в работе подробно рассмотрены основные аспекты осуществления сделок купли-продажи коммерческой недвижимости; проведен анализ наиболее оптимального метода оценки недвижимости, используемого при оценке доходности коммерческой недвижимости; на конкретном примере произведена оценка действующего торгового центра, основной деятельностью владельца которого является сдача торговых площадей в аренду и как следствие получение определенной нормы доходности.
Таким образом, проведенные в работе исследования могут быть полезны при написании методических указаний по оценке коммерческой недвижимости с целью получения максимальной прибыльности и построении плана лекционных занятий для студентов вузов и колледжей с целью их ознакомления с процедурами и операциями, проводимыми на рынке недвижимости.
1. Понятие недвижимости и значение ее оценки
1.1 Особенности рынка недвижимости
Рынок недвижимости это механизм, обеспечивающий