Оценка торгового центра
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
°, не требующегося для реализации установленных законодательством функций местной власти. Поэтому весьма вероятной представляется приватизация муниципальных зданий, арендуемых группой компаний Торговый дом. При этом цена продажи здания ТЦ Волна может быть относительно невысокой по причине наличия существенного обременения долгосрочной аренды до 2050г. с низкими суммами взимаемой с арендатора арендной платы (т.е. подобное вложение средств будет крайне низкодоходным для потенциального нового собственника). В то же время ввиду выгодности и быстрой окупаемости вложений (причем относительно небольших по сумме) можно считать целесообразным выкуп арендуемого имущества самим арендатором (группой компаний Торговый дом). Соответствующие денежные расходы также учтены в расчетах (в 2009г.). Исходя из общей площади арендуемого здания ТЦ Волна (6200м2) и возможной стоимости 1м2 (4500 руб.), максимальная стоимость продажи здания может составить менее 30 млн. руб., а с учетом обременения до 20 млн. руб. Поскольку выкуп арендатором здания будет компенсироваться экономией на арендной плате, составляющей по договору 295 тыс. руб. в месяц, или более 3,5 млн. руб. в год, срок окупаемости инвестиционных расходов на выкуп здания только за счет фактора указанной экономии составит не более 6 лет, что можно считать вполне приемлемым.
Прогнозные темпы инфляции, необходимые для расчета будущих денежных потоков, были получены из сценарных условий социально-экономического развития РФ, размещенных на официальных интернет-сайтах органов исполнительной власти.
В аналитических материалах, представленных в табл. 3.1 3.4, расчеты будущих доходов и расходов компании произведены на период 20072012гг. в двух вариантах: пессимистическом, исходя из консервативных соображений (темпы роста расходов компании превышают темпы роста доходов; выкуп арендуемого имущества производится по повышенной стоимости), и умеренном (доходы и расходы изменяются в соответствии с прогнозным уровнем инфляции; выкуп арендуемого имущества производится по реальной стоимости).
Таблица 3.1 Прогнозное движение денежных средств (пессимистический вариант)
Показатель2007г., в среднем за месяц2007г., всего (расчетно)2008г.2009г.2010г.2011г.2012г.1. Поступление денежных средств (выручка от сдачи арендуемых площадей в субаренду)280033 60035 28036 33837 06537 43637 8102. Выплаты денежных средств, всего212025 44027 17758 88727 10428 27029 3912.1. Арендная плата за арендуемое муниципальное имущество3904680476048211332137213992.1.1. Здание ТЦ Волна2953540354035402.1.2. Здание ТЦ Карина951140122012811332137213992.2. Фонд оплаты труда4505400594065347187754779242.3. Коммунальные расходы3504200462050825590587061632.4. Административные накладные расходы80960102710791122115511782.5. Налоговые платежи3504200441046314862510553602.6. Оплата услуг сторонних организаций5006000642067417011722173652.7. Выкуп арендуемого здания ТЦ Волна30 0003. Сальдо денежных потоков по основной деятельности6808160810322 5489961916684194. Сальдо денежных потоков по основной деятельности нарастающим итогом-816016 2636285367612 84221 261
Темпы роста административных накладных расходов и оплаты сторонних услуг приняты на уровне прогнозной инфляции: 107% в 2008г., 105% в 2009г., 104% в 2010г., 103% в 2011г., 102% в 2012г.
Темпы роста доходов от сдачи в субаренду приняты на уровне ниже прогнозной инфляции: 105% в 2008г., 103% в 2009г., 102% в 2010г., 101% в 20112012гг.
Темпы роста фонда оплаты труда и расходов на коммунальные услуги приняты на уровне выше инфляции: 110% в 20082010гг. и 105% в 20112012гг.
Арендная плата за арендуемое муниципальное здание ТЦ Волна установлена на неизменном уровне (до момента выкупа); за здание ТЦ Карина с темпом роста на уровне прогнозной инфляции.
Темпы роста налоговых платежей установлены на уровне 105% в год.
Расходы на выкуп арендуемого муниципального имущества установлены на повышенном уровне 30 млн. руб.
Таблица 3.2 Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков (пессимистический вариант)
Показатель2007г.2008г.2009г.2010г.2011г.2012г.2013г. (первый год постпрогнозного периода)1. Сальдо денежных потоков по основной деятельности, тыс. руб.8160810322 54899619166841980002. Ставка дисконта, 3. Коэффициент дисконтирования (коэффициент капитализации)1,251,561,952,443,053,810,244. Текущая стоимость денежных потоков, тыс. руб.6528518611 54540803003220733 3335. Текущая стоимость денежных потоков нарастающим итогом, тыс. руб.652811 71416942497253946042 793
Таблица 3.3 Прогнозное движение денежных средств (умеренный вариант)
Показатель2007г., в среднем за месяц2007г., всего (расчетно)2008г.2009г.2010г.2011г.2012г.1. Поступление денежных средств (выручка от сдачи площадей в субаренду)280033 60035 95237 75039 26040 43741 2462. Выплаты денежных средств, всего212025 44026 97348 14525 58926 35726 8842.1. Арендная плата за арендуемое имущество3904680476048211332137213992.1.1. Здание ТЦ Волна2953540354035402.1.2. Здание ТЦ Карина951140122012811332137213992.2. Фонд оплаты труда4505400577860676310649966292.3. Коммунальные расходы3504200449447194907505551562.4. Административные накладные расходы80960102710791122115511782.5. Налоговые платежи3504200449447194907505551562.6. Оплата услуг сторонних организаций5006000642067417011722173652.7. Выкуп арендуемого здания ТЦ Волна20 0003. Сальдо денежных потоков по основной деятельности6808160897910 39513 67114 08114 3624. Сальдо денежных потоков по основной деятельности нарастающим итогом-816017 139674420 41534 49648 858
Темпы роста доходов и всех видов расходов (кроме арендной платы) приняты на уровне прогнозной инфляции: 107% в 2008г., 105% в 2009г., 104% в 2010г., 103% в 2011г., 102% в 2012г.
Арендная плата за арендуемое муниципальное здание ТЦ Волна установлена на неизменном ур