Оценка торгового центра
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
ного транспорта обеспечивает хорошую доступность торгового центра: поблизости проходят маршруты практически всех городских троллейбусов, автобусов и маршрутных такси.
Расположение в центре города, осуществление торговой деятельности в течение нескольких десятилетий, наличие огромных торговых площадей по реализации промышленных и продовольственных товаров, транспортная доступность, посещаемость туристами обеспечивают повышенный уровень конкурентоспособности торгового центра, размещенного в здании ТЦ Волна, по сравнению с другими крупными торговыми центрами города. Высокий уровень конкурентоспособности и потенциальной доходности предприятия обеспечивается также вышеуказанными выгодными условиями договора аренды муниципального имущества.
В настоящее время в здании ТЦ Волна (остановка Пять углов, ул.Воровского) действуют более 100 субарендаторов. Размер арендной платы в договорах субаренды составляет 900 руб. за 1м2 торговой площади. Сравнительный анализ показывает, что ставки арендной платы по договорам субаренды в здании ТЦ Волна установлены на достаточно конкурентоспособном уровне: обычный размер арендной платы в центре города составляет 9001000 руб. за 1м2. Действующий порядок заключения с субарендаторами краткосрочных (на несколько месяцев) договоров позволяет при их повторном заключении устанавливать повышенный размер платы за субаренду в случае повышения стоимости коммунальных услуг и инфляционных ожиданий.
Здание ТЦ Карина (остановка Музыкальная школа, ул.Старостина) расположено в несколько отдаленном крупном районе города, застроенном многоэтажными высотными домами улучшенной планировки. Район обеспечивается очень хорошим транспортным сообщением (несколько автобусных маршрутов, а также ряд маршрутных такси). Несмотря на удаленность здания ТЦ Карина от центральной части города, сдача его площадей в субаренду также обеспечивает группе компаний Торговый дом существенный доход.
Уровень конкуренции среди магазинов и торговых центров города, предоставляющих услуги по сдаче торговых и складских площадей в субаренду, можно оценить как повышенный. Официальные статистические данные свидетельствуют о росте средней заработной платы, реальных располагаемых доходов населения; как следствие, наблюдается рост спроса населения на промышленные и продовольственные товары, оборота розничной торговли, общественного питания и платных услуг. При этом около 70% оборота розничной торговли приходится на предприятия малого бизнеса и частных предпринимателей, значительная часть которых организует работу именно на арендуемых торговых площадях.
Маркетинговый анализ показал, что в ближайшие годы в городе можно ожидать дальнейшего роста оборота розничной торговли и повышения арендной платы по договорам субаренды. Однако рост доходов по договорам субаренды будет ограниченным ввиду наличия повышенной конкуренции на данном рынке: несколько компаний приступили к активному строительству крупных торговых центров в городе. Однако все крупные строительные проекты требуют значительных капиталовложений и существенных затрат времени, а срок их окупаемости составит несколько лет в то время как группа компаний Торговый дом обладает низким уровнем издержек и находится на стадии устойчивого развития.
Тем не менее, ввод в действие в ближайшее время новых торговых центров может серьезно повлиять на конкурентную ситуацию на рынке, сказаться на темпах прироста платы по договорам субаренды. В этой связи, наличие у группы компаний Торговый дом возможности существенного снижения издержек (ввиду отсутствия необходимости значительных инвестиций в новое строительство, высокого уровня компенсации производимых неотделимых улучшений, а также стабильного и весьма низкого уровня арендной платы за арендуемое имущество) является весьма важным конкурентным преимуществом предприятия, позволяющим при необходимости удерживать ставки по договорам субаренды на конкурентоспособном уровне.
3.4 Итоги деятельности компании
В группу компаний Торговый дом входят два самостоятельных юридических лица (арендующих, соответственно, здания ТЦ Волна и ТЦ Карина). Анализ бухгалтерского учета и отчетности группы компаний Торговый дом показал, что указанными юридическими лицами применяется УСНО с объектом налогообложения Доходы. При этом общий годовой валовый доход группы компаний, подлежащий налогообложению по УСНО, составляет свыше 33 млн. руб. (разделение одного бизнеса на два самостоятельных предприятия позволило группе компаний использовать УСНО, несмотря на столь значительную сумму годового дохода). Иными словами, среднемесячная выручка группы компаний составляет 2,8 млн. руб., среднеквартальная 8,3 млн. руб.
Анализ ежемесячных потоков денежных средств компании в 20052006гг. показал следующую их типовую структуру. Общая выручка от сдачи арендуемого муниципального имущества в субаренду составляет 2800 тыс. руб. в месяц. Отток денежных средств составляет 2120 тыс. руб. в месяц. Из общей суммы денежных расходов на долю арендной платы за арендуемое муниципальное имущество приходилось 390 тыс. руб., расходы по содержанию зданий составили 350 тыс. руб., расходы по оплате труда 450 тыс. руб., налоговые платежи 350 тыс. руб., расходы по оплате услуг сторонних организаций 500 тыс. руб., административные накладные расходы 80 тыс. руб. в месяц.
Средн