Geum.ru

Оценка торгового центра

Курсовой проект - Экономика

Другие курсовые по предмету Экономика

выплаты процентов;

  • амортизационные начисления, начисляемые предприятием на основные средства и нематериальные активы предприятия;
  • минус капитальные вложения;
  • увеличение долгосрочной задолженности предприятия;
  • уменьшение собственного оборотного капитала предприятия.

    • Исходя из данных об альтернативных инвестициях, определяют величину ставки дисконтирования, которая отражает величину рисков, присущих вложениям в оцениваемое предприятие (бизнес). Ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки, которая отражает недиверсифицируемый риск присущий бизнесу и премию за риск.

    Основными способами определения ставки дисконтирования являются:

    1. модель оценки капитальных активов;
    2. способ кумулятивного построения;
    3. способ арбитражного ценообразования.

    Если поступление денежного потока распределено равномерно в течение года, денежный поток должен дисконтироваться на середину каждого года прогнозного периода.

    Стоимость реверсии (стоимость компании в постпрогнозный период) может быть определена одним из следующих способов:

    1. путем расчета стоимости чистых активов предприятия на конец прогнозного периода;
    2. путем капитализации денежного потока за первый год постпрогнозного периода.

     

    2.2 Метод капитализации дохода

     

    Метод капитализации дохода применяется в случае, если денежные потоки предприятия стабильны и оценщик не имеет возможность обоснованно выделить факторы, влияющие на величину выбранного показателя дохода предприятия в будущем и выразить в стоимостном выражении влияние выделенных факторов на величину выбранного показателя дохода.

    Под капитализацией дохода понимается получение выгод от владения имуществом. Капитализированный доход есть оценка текущей стоимости объекта недвижимости и определяется по формуле:

     

    V = I/ R = NOI/ R, (2.3)

     

    где V стоимость недвижимости;

    I операционный доход, прибыль;

    R ставка капитализации, в%.

    Для оценки бизнеса в рамках метода капитализации дохода в качестве базы могут быть использованы следующие показатели дохода:

    1. чистый денежный поток;
    2. чистый денежный поток до налогообложения и выплаты процентов;
    3. чистый денежный поток до налогообложения, выплаты процентов и амортизации;
    4. чистая прибыль предприятия по данным бухгалтерского учета;
    5. величина выплачиваемых дивидендов.

    Показатель выплачиваемых дивидендов может использоваться только для оценки неконтрольных пакетов акций.

    Основными способами определение величины ежепериодичного дохода являются:

    1. величина показателя дохода последнего отчетного периода;
    2. средневзвешенная величина показателя дохода за несколько последний отчетных периодов;
    3. величина первого года, следующего за отчетным периодом, полученная методом экстраполяции.

    Для определения величины ставки капитализации могут быть использованы следующие основные методы:

    1. модель кумулятивного построения;
    2. модель оценки капитальных вложений;
    3. модель средневзвешенной стоимости капитала.

    Следовательно, ставка капитализации определяется в сравнении с аналогичным объектом и его стоимостью и определяется по формуле:

     

    R = I/ V, (2.4)

     

    или

     

    , (2.5)

     

    где R коэффициент капитализации;

    r ставка дисконта;

    g ожидаемый среднегодовой темп роста дохода.

    C целью определения метода расчета стоимости предприятия на основе доходного подхода необходимо провести анализ динамики основных показателей эффективности деятельности предприятия, а также перспектив их изменения.

    Таким образом, независимо от выбранного метода оценки объекта недвижимости составляется итоговая величина стоимости объекта оценки величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

     

     

    3. Оценка торгового центра методом капитализации доходов

     

    3.1 Анализ сферы деятельности оцениваемой компании

     

    Группа компаний Торговый дом начала свою деятельность в 1995г. Уставный капитал предприятия разделен между двумя собственниками на две равные доли (по 50% каждая).

    В 2000г. компанией был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества трехэтажного здания ТЦ Волна в центре города для размещения универсального магазина, буфета и кафе сроком до 2050г.

    Помимо муниципального здания, Торговый дом арендует также муниципальное здание ТЦ Карина в отдаленном районе города здание бывшего магазина Промышленные товары, в котором также организована торговая деятельность. В ходе анализа деятельности оцениваемого предприятия было выявлено, что договор аренды муниципального здания ТЦ Карина был заключен до 2006г., после чего здание ТЦ Карина было выставлено органом местного самоуправления на аукцион в целях заключения нового договора аренды, однако аукцион не состоялся, и в настоящее время Торговый дом продолжает пользоваться зданием ТЦ Карина на правах аренды с уплатой арендной платы (в соответствии с действующим законодательством, если арендатор продолжает пользоваться арендуемым недвижимым имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор сч