Оценка недвижимости на примере офисного здания
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
? объекта инвестиций составляет 1-3%. С учетом типа недвижимости оценщиком использовано минимальное значение.
Таким образом, ставка дисконтирования определенная методом суммирования составляет:
10,59% + 4,5% + 10% + 1%=26,09%.
Метод цены капитальных вложений
Применение данного метода при оценке недвижимости сопряжено со значительными ограничениями, поэтому в настоящем Отчете он применяется в справочном порядке.
В общем случае, для отечественного инвестора, формула выглядит следующим образом:
СД = Ro + b (Rср - Ro) + S, где
Rо - безрисковая ставка дохода;
Rср - средняя доходность на рынке;
b - коэффициент, показывающий взаимосвязь доходности актива со среднерыночными колебаниями. Данный показатель является также мерой систематического риска при вложениях средств в данный актив, т.е. он выражает рискованность инвестиций, связанную с общерыночной ситуацией. При b1 - выше;
S1 - поправка, учитывающая риск вложения средств в данный объект недвижимости .
Условно безрисковая ставка принята 10,59%.
Коэффициент b (Приложение 7) определен оценщиком экспертным методом путем анализа факторов риска. Нормированные веса факторов риска взяты из мировой практики. Их привязка к страновым условиям обеспечивается выбором местных безрисковых и среднедоходных ставок.
В качестве среднерыночной доходности использовалась доходность по сбалансированному портфелю ценных бумаг на рынке ценных бумаг. По данным аналитического журнала Рынок ценных бумаг данная доходность на дату оценки составляет 25% годовых в валюте.
S - поправка, учитывающая риск вложения средств в оцениваемый объект. Данная поправка соответствует премии за риск вложения в объект недвижимости, рассчитанной в разделе Метод суммирования, и составляет 4,5%.
Таким образом, ставка дисконтирования по методу МЦКВ составляет:
СД = 10,59% + 0,82 * (25% - 10,59%) + 4,5% = 26,9 %.
Согласование результатов
Таблица 3.5.2
МетодСтавка дисконтирования, %Суммирования26,09МЦКВ26,9Простое среднее:26,4Итоговая ставка дисконтирования:26
Расчет стоимости доходным подходом представлен в приложении № 8.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости, полученная на основе доходного подхода, по полной шкале выручки (с учетом всех налогов, пошлин и сборов), составляет, округлено: 511 564 000 (Пятьсот одиннадцать миллионов пятьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей.
Оценка объекта сравнительным подходом
В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения.
Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка нежилой недвижимости г. Москвы. Были выбраны в качестве аналогов 3 офисных здания. Описание отобранных объектов-аналогов приведено в приложении № 9.
Обоснование корректировок:
Объем передаваемых прав на здание
В нашем случае корректировка по данному фактору для здания равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект подразумевают полное право собственности объектом недвижимости и право аренды на земельный участок.
Корректировка на снижение цены в процессе торгов
Объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов (по данным риэлторских фирм реальная цена купли-продажи земельных участков отличается от цены предложения на 5-10% в меньшую сторону). При оценке методом сравнения продаж цена предложения уменьшена на величину 5%.
Корректировка на площадь объекта
Определение величины корректировки проводилось методом парных продаж. Соотношение площадей объектов-аналогов №2 и №1 составляет 4,01, оцениваемого объекта и объекта-аналога № 2 - 2,88; площади объектов №2 и №3 отличаются незначительно, корректировкой между данными объектами можно пренебречь. Объект № 2 принимаем в качестве базового при расчете поправок. Соотношение цен за 1 га между объектами №2 и №1 составляет 0,97, то есть уменьшение площади объекта в 4 раза приведет к увеличению стоимости 1 кв. м. на 3%. С учетом того, что площадь объекта - аналога №2 меньше оцениваемого объекта в 3 раза, поправка к стоимости объекта-аналога №2 равна 3%, №3 - 2,15%, №1 - 6%.
Веса аналогов
Объект-аналог №3 наиболее близок по своим характеристикам к оцениваемому
объекту, вследствие чего данному аналогу присвоен наибольший удельный вес - 50%, объекту-аналогу №2 присваивается вес равный 30%, а объекту-аналогу №1 - 20%.
Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым объектом и во внесении соответствующих поправок на различие, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. В результате устанавливается продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированный цены по сопоставимым объектам недвижимости после их согласования позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Расчет стоимости методом сравнительного анализа
Характеристики объектов-аналогов и расчет методом сравнительного анализа представлены в приложении 10.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости, полученная на основе метода сравнительного анализа продаж, по полной шкале выручки (с учетом всех налогов, пошлин и сборов) составляет, округленно: