Оценка недвижимости на примере офисного здания
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
По данным компании GVA Sawyer, занимающейся в России реализацией инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, стоимость строительства офисного здания класса А в центре Москвы, составляет в среднем 1600 долл. США/кв.м.
Расчет полной восстановительной стоимости офисного здания представлен в таблице 3.1:
Таблица 3.1.
НаименованиеСтоимость строительства, долл. США/кв. мПлощадь объекта, кв.мНДСПрибыль девелопераПолная восстановительная стоимость объекта оценки (с учетом НДС и прибыли девелопера), руб.Офисное здание класса А16008 505204 506 752
Расчет износа
При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Расчет физического износа по конструктивным элементам офисного здания представлен в приложении № 5:
Определение накопленного износа объекта оценки представлено в таблице 3.2.:
Таблица 3.2.
Вид износаПроцент износаСтоимостное значение износа, руб.Физический износ5 225 338Функциональный износ0%-Внешний (экономический) износ0%-Итого накопленный износ5 225 338
Определение рыночной стоимости затратным методом
Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом составляет 526 045 000 руб. (Пятьсот двадцать шесть миллионов сорок пять тысяч) рублей:
Таблица 3.3.
Наименование показателейЗначение показателейПолная восстановительная стоимость объекта оценки, руб.524 506 752Накопленный износ, руб.26 225 338Стоимость прав аренды земельного участка, руб.27 794 000Стоимость объекта оценки, руб.526 045 414
Оценка объекта доходным подходом
Определение денежного потока.
Определение длительности прогнозного периода
Ожидаемый предстоящий срок деятельности предприятия был разделен на два периода: прогнозный и постпрогнозный.
Прогнозный период обычно определяется длительностью периода окупаемости вложенного капитала. Поскольку ставка дисконтирования для собственного капитала составила 26%, период окупаемости составляет около 3 лет. Таким образом, длительность прогнозного периода определена оценщиком в три года.
Определение ставки арендной платы. Оцениваемый объект относится к классу А. Средний уровень арендных ставок для зданий такого класса по данным Информационного агентства RWAY составляет 635 долл. США за кв. м в год.
Плата за 1 машиноместо составляет 300 долл. США в месяц, что соответствует среднерыночным ценам по г. Москве.
Расчет чистого операционного дохода
Определение потенциального валового дохода (ПВД). Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности.
В рассматриваемом случае, ПВД - это доход от сдачи площадей в аренду при 100% занятости, без учета потерь и расходов.
Расчет ПВД производится по формуле:
ПВД = А * S, где:
А - ставка арендной платы (годовая, месячная);
S - площадь, сдаваемая в аренду (общая площадь объекта, количество машиномест).
Определение эффективного валового дохода (ЭВД)
Для получения величины эффективного валового дохода предполагаемые потери от неуплаты арендной платы вычитаются из потенциального валового дохода.
Определение операционных расходов
Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода.
Операционные расходы приняты оценщиком на уровне 75 долл. США за 1 кв.м площади объекта оценки.
Определение чистого операционного дохода
Чистый операционный доход рассчитывается как разница между величиной эффективного валового дохода и величиной операционных расходов.
Расчет ставки дисконтирования
В соответствии с методом суммирования ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премий за следующие систематические и несистематические риски: премия за риск вложения в конкретный актив, риск неликвидности и риск инвестиционного менеджмента.
При использование этого метода в качестве базовой ставки берется безрисковая или наименее рисковая ставка. По мнению оценщика, наиболее безрисковым вложением средств, доступным потенциальному инвестору в России, являются вложения в еврооблигации РФ. Срок окупаемости собственного капитала при вложении средств в доходную недвижимость составляет около 3 лет. Исходя из этого, в качестве безрисковой ставки оценщиком определена ставка доходности по вложениям в еврооблигации РФ со сроком погашения через 3 года., т.е. в 2007 г. Ближайшее к этой дате погашение еврооблигаций произойдет в 2006 г. Таким образом, в качестве безрисковой ставки оценщиком принята ставка доходности 10,59% (журнал Эксперт № 25 (285)).
Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные. Расчет премии за риск вложений в данный объект недвижимости представлен в приложении № 6.
Поправка на неликвидность представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта и время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора.
На дату оценки поправка на неликвидность принимается равной 10%, что соответствует среднерыночным данным по г. Москве.
Инвестиционный менеджмент представляет собой управление портфелем инвестиций и в зависимости о?/p>