Оценка недвижимости на примере офисного здания
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
ение5%0,75%ИТОГО100%5%
Приложение № 6
Расчет премии за риск
Вид и наименование рискаКатегория риска12345678910Систематический рискУхудшение общей экономической ситуациидинамичный1Увеличение числа конкурирующих объектовдинамичный1Изменение федерального или местного законодательствадинамичный1Несистематический рискПриродные и антропогенные чрезвычайные ситуациистатичный1Ускоренный износ зданиястатичный1Неполучение арендных платежейдинамичный1Неэффективный менеджментдинамичный1Криминогенные факторыдинамичный1Финансовые проверкидинамичный1Неправильное оформление договоров арендыдинамичный1Количество наблюдений0023320000Взвешенный итог0061215120000Сумма 45Количество факторов 10Поправка на риск вложений в объект недвижимости 4,5
Приложение № 9
Описание отобранных объектов-аналогов
Элемент сравненияОбъект оценкиОбъекты сравненияОбъект-аналог №1Объект-аналог №2Объект-аналог №3Местоположением. Кузнецкий мост, м. Театральная, м. Чеховскаям. Тверская, м. Чеховская, м. Маяковскаям. Смоленская, м. Арбатскаям. Добрынинская, м. ПолянкаПлощадь здания8505735,129502680Состояние объектаЕвроЕвроЕвроЕвроНаличие парковки, охраны и т.д.охрана, 4 лифта, телефон,парковка, центр класса Аохрана, телефон,парковка на 15 машинохрана, телефон, парковка на 25 машинохрана, телефон, парковка на 22 машиныПередаваемые права на зданиеправо собственностиправо собственностиправо собственностиправо собственностиПередаваемые права на земельный участокправо аренды на 49 летправо аренды на 49 летправо аренды на 49 летправо аренды на 49 летФинансовые условияРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеУсловия продажиТипичныеТипичные/аукционТипичные/аукционТипичные/аукционДата продажи/Дата выставления на торгиИюль 2001 г.Июль 2001 г.Июль 2001 г.Июль 2001 г.Цена предложения, долл. США/ кв. м.2 5202 2032 328
Приложение 7.
Определение коэффициента бета
Фактор и величина рискаНизкий рискСредний рискВысокий риск0,50,60,750,87511,251,51,752,0Факторы финансового рынка1Ликвидность12Стабильность дохода13Доходность14Ожидаемых рост доходов CF15Доля на рынке16Диверсификация клиентуры17Диверсификация по территории1Отраслевые факторы риска8Регулирование19Цикличность110Конкуренция111Препятствия к вхождению на рынок112Капиталоемкость1Общеэкономический рост13Уровень инфляции114Экономический рост115Изменение государственной политики1Итоги:Количество наблюдений144132000Взвешенный итог0,502,403,000,883,002,500,000,000,00Итого:12,28Количество факторов15,00Количество оценщиков1,00Итоговый коэффициент бета:0,82
Приложение 10
Характеристики объектов-аналогов и расчет методом сравнительного анализа
Элемент сравненияОбъект оценкиОбъекты сравненияОбъект-аналог №1Объект-аналог №2Объект-аналог №3Цена предложения, долл. США/ кв. м.2 5202 2032 328Передаваемые права на зданиеправо собственностиправо собственностиправо собственностиправо собственностиКорректировка0%0%0%Скорректированная цена, долл. США2 5202 2032 328Передаваемые права на земельный участокправо аренды на 49 летправо аренды на 49 летправо аренды на 49 летправо аренды на 49 летКорректировка0%0%0%Скорректированная цена, долл. США2 5202 2032 328Финансовые условияРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеКорректировка0%0%0%Скорректированная цена, долл. США2 5202 2032 328Условия продажиТипичныеТипичные/аукционТипичные/аукционТипичные/аукционКорректировка0%0%0%Скорректированная цена, долл. США2 5202 2032 328Снижение цены в процессе торговРыночная стоимостьЦена предложенияЦена предложенияЦена предложенияКорректировка-5%-5%-5%Скорректированная цена, долл. США2 3942 0932 212Дата продажи/Дата выставления на торгиИюль 2006 г.Июль 2006 г.Июль 2006 г.Июль 2006 г.Корректировка0%0%0%Скорректированная цена, долл. США2 3942 0932 212Местоположением. Кузнецкий мост, м. Театральная, м. Чеховскаям. Тверская, м. Чеховская, м. Маяковскаям. Смоленская, м. Арбатскаям. Добрынинская, м. ПолянкаКорректировка0%0%0%Скорректированная цена, долл. США2 3942 0932 212Физические характеристики:Площадь здания8505735,129502680Корректировка-6%-3%-3%Скорректированная цена, долл. США цена2 2842 1562 278Состояние объектаЕвроЕвроЕвроЕвроКорректировка0%0%0%Скорректированная цена, долл. США2 2842 1562 278Наличие парковки, охраны и т.д.охрана, 4 лифта, телефон,парковка, центр класса Аохрана, телефон,парковка на 15 машинохрана, телефон, парковка на 25 машинохрана, телефон, парковка на 22 машиныКорректировка0%0%0%Скорректированная цена, долл. США2 2842 1562 278Весовые коэффициенты0,20,30,5Итоговая стоимость 1 кв.м объекта оценки, долл. США2133Итоговая стоимость объекта оценки, долл. США18 140 782Итоговая стоимость объекта оценки, руб.529 710 842
Приложение № 8
Наименование позицийпрогнозный периодПостпрогнозный период1 год2 год3 годПолезная площадь, м28505850585058505Количество машино-мест60606060Арендная ставка для здания, USD/кв.м (годовая).635680730780Арендная ставка для парковки, USD/1 машиноместо (мес.)300321343368Потенциальный валовый доход от сдачи в аренду, USD5 616 6756 014 5206 455 9486 898 509Потери от неуплаты, USD----Действительный валовый доход, USD5 616 6756 014 5206 455 9486 898 509Операционные расходы, USD637 875637 875637 875637 875Чистый операционный доход, USD4 978 8005 376 6455 818 0736 260 634Коэффициент текущей стоимости0,89090,70700,56110,4999Текущая стоимость денежных потоков4 435 4683 801 5053 264 7723 129 729Сумма текущих стоимостей денежных потоков, USD11 501 744Выручка от продажи имущественного комплекса в постпрогнозный период (по формуле Гордона), USD12 037 418Текущая стоимость выручки, USD6 017 578Рыночная стоимость объекта недвижимости, USD17 519 322Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.511 564 204Расчет стоимости доходным подходом