Оценка земельного участка
Курсовой проект - Сельское хозяйство
Другие курсовые по предмету Сельское хозяйство
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы. Стоимость имущества лежит в основе продажи, передачи недвижимости в залог, сдачи в аренду, в доверительное управление, внесение в уставной капитал акционерного общества, дарения, наследования (для исчисления налога) и многих других операций, совершающихся на рынке недвижимости. Оценивание является достаточно регулярной процедурой, так как подвижны многочисленные условия, характеризующие состояние объекта недвижимости в частности и рынка недвижимости в целом и соответственно имеет большое прикладное значение.
Оценка стоимости - не одномоментный акт, а длительный и сложный процесс установления денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Она требует высокой квалификации оценщика, понимающего главные принципы оценки, владеющего методами и инструментарием оценочной деятельности, знающего состояние рынка недвижимости и особенно нужного сегмента, понимания финансирования, налогообложения, детального значения правовых особенностей сделок с недвижимостью и др. Курсовая работа посвящена этой актуальной теме оценке стоимости недвижимого имущества.
Цель курсовой работы - определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды земельного участка под ним для последующей продажи объекта.
Задачи:
рассмотреть краткую характеристику объекта оценки (тип и назначение здания, текущее использование здания, место расположения объекта, правовой статус объекта);
охарактеризовать ситуацию на рынке недвижимости в г. Челябинске;
проанализировать наилучшее и наиболее эффективное использование объекта;
оценить стоимость земельного участка;
оценить стоимость объекта затратным, доходным и сравнительным подходами;
провести согласование результатов оценки и определить средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости.
Объект работы - оценка здания офисного типа и земельного участка под ним.
1. ДЕЛОВАЯ СИТУАЦИЯ
1.1 Характеристика оцениваемого объекта
Тип оцениваемого объекта недвижимости:
Здание офисного типа
Адрес:
Город Челябинск, улица Свободы, дом 12
Правовой режим объекта:
Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли.
Собственники недвижимости:
Здание: ОАО "Урал-сервис". Земля: Государство.
Местоположение объекта:
Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1042 кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города. Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв.м.
Описание здания
Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами , системами горячего и холодного водоснабжения, канализацией, центральным отоплением, вентиляцией, электроснабжением, противопожарной защитой. В здании имеется необходимое количество телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании имеется подвал, часть которого сдаётся в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 7 лет назад.
Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.
Строительный объём здания - 18042 куб. м.
Полезная (арендная) площадь здания - 3492 кв. м.
Полезная (арендная) площадь подвала - 642 кв. м.
Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3942 руб. / 1 куб. м.
Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1, 40
Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.
Недавно ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости здания.
Существующее использование здания:
Здание сдаётся в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 342 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 192 руб. в месяц. Расположенное на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 40042 руб. в месяц.
Для дальнейшего использования здания предполагается выполнить ремонт помещений. Сметная стоимость ремонта помещений в текущих ценах составляет 2442 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ - 3 месяца. В этот период здание закрывается на ремонт. Его эксплуатация в этот период доходов не приносит и текущих расходов не требует. После ремонта помещение будет сдаваться в аренду. Типичный период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год будет сдано в аренду 60,0% площадей; во второй - 85,0 %; в третий 100,0 %; в четвёртый и пятый годы незанятых площадей не будет.
Текущие расходы по эксплуатации здания составят:
Основная и дополнительная заработная плата персонала (фонд оплаты труда - ФОТ) - 60 000 руб. в месяц;
отчисления на социальные нужды персонала (единый социальный налог) - 27,4% от ФОТ;
оплата коммунальных услуг - 70 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;
прочие расходы - 45 руб. в месяц на 1 кв.