Оценка земельного участка
Курсовой проект - Сельское хозяйство
Другие курсовые по предмету Сельское хозяйство
м. полезной площади здания;
налог на прибыль в размере 24,0 %;
налог на имущество в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания.
Годовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания составляет 1,0 % от его полной восстановительной стоимости.
Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:
арендная плата - на 10,0 %;
чистый доход от кафе - на 15,0%;
заработная плата персонала - на 5,0 %;
коммунальные и прочие расходы - на 7,5 %.
Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % - для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % - для второго года; 24,0% - для третьего года; 25,0 % - для четвёртого и для пятого года.
1.2 Цель оценки
Целью оценки является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды земельного участка под ним для последующей продажи объекта.
1.3 Краткая характеристика рынка недвижимости
Обзор рынка офисной недвижимости г. Челябинска на август 2011 г.
В первом полугодии 2011г. для Челябинска было характерно улучшение экономической ситуации и, соответственно, усиление деловой активности. Соответственно, было зафиксировано некоторое повышение спроса на офисную недвижимость. С февраля по август прошлого года доля вакантных площадей снизилась с 8,5% до 7,8%. В абсолютном выражении объем свободных площадей сократился с 34 180 до 31 373 кв.м. Наибольшее сокращение доли вакантных площадей было отмечено для качественной офисной недвижимости (с 9,5% до 7,4%).
Таблица 1.1 - Обзор рынка офисной недвижимости г. Челябинска на август 2011 г.
Основные показателиЗначениеОбщая площадь офисных центров( GBA и GLA), тыс. кв.м. 900 В т.ч. площадь качественных офисных центров, тыс. кв.м.352Введено в эксплуатацию в I полугодии 2011г., тыс. кв.м.0Средняя доля вакантных площадей, %7,4Минимальная арендная ставка, руб./мес., кв.м.190Максимальная арендная ставка, руб./мес., кв.м..1075Средняя арендная ставка, руб./мес., кв.м.510
Финансовые условия
Арендная ставка в ОЦ г. Челябинска находится в диапазоне 190-1075 руб. Средняя арендная ставка составляет 510 руб. За последние полгода рассматриваемая величина немного возросла с 491 до 510 руб. Темп прироста составил 3,9%, среднемесячный темп прироста - 0,6%.
За период кризиса средняя арендная ставка сократилась на 55%. Падение арендных ставок прекратилось в начале 2010 г., что было обусловлено улучшениями в экономике и активизацией деловой активности, однако активного роста рассматриваемого показателя не было зафиксировано; данному явлению препятствовала большая доля вакантных площадей в ОЦ и нестабильность экономической ситуации. Устойчивый рост наблюдался только в конце 2010 г., когда сократилась и доля вакантных площадей в ОЦ.
В целом 2010г. явился переходным годом от падения арендных ставок к их росту.
В настоящий момент уже возможно зафиксировать слабую положительную тенденцию в динамике рассматриваемого показателя. Так с начала 2010г. арендная ставка возросла на 8,5%.
По мнению специалистов РК Служба недвижимости в ближайшие полгода также ожидается небольшой рост арендных ставок пр. на 5-8%.
Характеристика рынка офисной недвижимости г. Челябинска основана на статье, размещённой на сайте Информационного портала недвижимости (
1.4 Основные понятия, используемые в работе
С точки зрения рассматриваемого вопроса об оценке стоимости здания наибольший интерес представляет понятие рыночной стоимости, которая в ЕСО 2000 (Европейские стандарты оценки 2000 / пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.П. Павлова, И.Л. Артеменкова. - М.: ОО Российское общество оценщиков, 2003 г.) определяется следующим образом: Рыночная стоимость - это расчетная сумма, за которую был бы произведен обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой (на расстоянии руки) сделке после надлежащего маркетинга, в которой стороны действовали бы, будучи хорошо осведомленными, расчетливо и без принуждения. Близкая трактовка имеется в законе Об оценочной деятельности в РФ.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости требует при оценке рассмотреть все возможные варианты использования и среди них выбрать тот, который обеспечивает максимальную стоимость недвижимости на дату оценки. Под возможными имеются в виду физически осуществимые, юридически правомочные, финансово обеспеченные, а среди них экономически наиболее эффективный. Как он работает, рассматривалось в разделе 5.2.
Знать принципы и уметь применять их необходимо, чтобы не упустить главное, принять во внимание все направления и тенденции, складывающиеся в рыночной среде, среди объектов недвижимости и их пользователей. Но реализация принципов осуществляется через специальные методы оценки стоимости недвижимости, прошедшие апробацию в результате многолетнего применения к разным объектам недвижимости в различных обстоятельствах.
Европейские стандарты оценки 2000 (ЕСО 2000; п.п. А1.04, А1.05), для определения стоимости недвижимости рекомендуют использовать три основных подхода - сравнительный, доходный и затратный,- в рамках которых и разработаны специальные методы для того, чтобы подстроить процедуру оценки к оценочной ситуации, виду имущества, к имеющимся данным, к цели оц?/p>