Оценка земельного участка
Курсовой проект - Сельское хозяйство
Другие курсовые по предмету Сельское хозяйство
чины накопленного его износа:
VREM = VR - D (5)
Таким образом, остаточная стоимость здания VREM составляет тыс. руб.
3.4 Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом VCA определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка, рассчитанной по формуле (1)
здание продажа стоимость износ
VCA = VREM + VL (6)
Значит, общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом VCA насчитывает тыс. руб.
Таблица 3.1 - Расчет физического износа оцениваемого здания
Наименование конструктивных элементов зданияДоля в восстановительной стоимости всего здания, %Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб.Фактический срок эксплуатации, летНормативный срок эксплуатации, летКоэффициент износа Сумма износа, тыс. руб. 1234567Фундамент713173,171000,07922,1Наружные стены1630110,071000,072107,7Перекрытия1426346,371000,071844,2Кровля815055,07500,142107,7Перегородки815055,07800,091355,0Внутренняя отделка611291,3250,404516,5Наружная отделка35645,67300,231298,5Система водоснабжения и канализации1018818,87500,142634,6Система электроснабжения713173,17400,182371,2Система отопления916936,97500,142371,2Система вентиляции23763,87400,18677,5Система пожаротушения35645,67500,14790,4Система телефонизации23763,87400,18677,5Лифты59409,47300,232164,2Всего100188187,7---25838,34. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА РЫНОЧНЫМ ПОДХОДОМ
Стоимость объекта по рыночному подходу (сравнительному подходу) методом парных продаж определяется в приведенной ниже последовательности.
4.1 Характеристики сопоставимых объектов аналогов
На основании исходных данных о характеристиках объектов А, Б, В и Г, сопоставимых с оцениваемым объектом заполняется таблица 4.1.
Таблица 4.1 - Характеристики сопоставимых объектов аналогов
ПоказателиСопоставимые объектыАБВГЦена продажи, тыс. руб.47250,019820,035960,021730,0Полезная площадь здания, кв. м.3542204232421842Время продажи, месяцы3311Местоположение объекта (хуже, лучше, аналог)аналогхужехужехужеСостояние объекта (хуже, лучше, аналог)лучшеаналоганалоглучше
4.2 Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов
Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.
Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого сопоставимого объекта либо уменьшается, либо увеличивается в зависимости от того, лучше или хуже сопоставимый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым.
Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, а затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.
Результаты расчетов приведены в таблице 4.2. Величина корректировки по каждому фактору и каждому объекту записана в таблицу 4.2 либо со знаком (+), если сопоставимый объект по данному показателю хуже, чем оцениваемый, либо со знаком (-), если сопоставимый объект по данному показателю лучше, чем оцениваемый.
Таблица 4.2 - Определение скорректированной по всем показателям цена продажи сопоставимых объектов
ПоказателиСопоставимые объектыАБВГЦена продажи в расчете на 1 кв. м. полезной площади здания, тыс. руб.13,39,711,111,8Величина корректировки по времени продаж, тыс. руб.+ 2,1+ 2,1- 0,7- 0,7Скорректированная по времени продажи цена, тыс. руб.15,411,811,812,5Величина корректировки по местоположению, тыс. руб.0,0+ 2,9+ 2,9+ 2,9Скорректированная по местоположению цена, тыс. руб.15,414,714,715,4Величина корректировки по состоянию объекта, тыс. руб.- 0,70,00,0- 0,7Скорректированная по всем показателям цена, тыс. руб.14,714,714,714,7
В результате расчетов была получена скорректированная по всем показателям цена продажи сопоставимых объектов в расчете на 1кв.м. полезной площади PC, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого объекта и составляет 14,7 тыс. руб./ кв.м.
Стоимость оцениваемого здания VB: определяется по формуле
VB = PC SB, (7)
где: PC - стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;- полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м.
Таким образом стоимость здания по сравнительному подходу VB насчитывает тыс. руб.
4.3 Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж VSC определяется путем суммирования стоимости здания VB и стоимости земельного участка VL, которая была определена ранее по формуле (1)
VSC = VB + VL (8)
Таким образом, стоимость оцениваемого объекта недвижимости согласно сравнительному подходу составляет 58261,7 тыс. руб.
5. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использовани