Оценка земельного участка
Курсовой проект - Сельское хозяйство
Другие курсовые по предмету Сельское хозяйство
µнки, клиенту и т.п..
Каждый из подходов имеет свою преимущественную область применения, но рекомендуется использовать все три и лишь в отдельных случаях, из-за нехватки информации или других важных причин, можно ограничиться двумя.
Использование разных подходов имеет то основание, что каждый из них односторонен и уделяет внимание лишь факторам ему органически присущим, тем самым сокращая сектор обзора всей информации и порождая системную ошибку в оценке стоимости даже при точных исходных данных и надежных расчетах. Так, в сравнительном подходе в центре внимания находится текущая рыночная ситуация, соотношение спроса и предложения и цены на аналогичные объекты недвижимости; в доходном - акцент смещен в сторону перспективы использования недвижимости, предпринимательского риска и прогноза будущего дохода; в затратном - главным является оценка затрат на простое воспроизводство недвижимости или ее замещение.
Сопоставление оценок, получаемых по разным методикам, улучшает понимание оценочного процесса, делает его более прозрачным, а окончательный результат объективнее и достовернее. Процедура согласования полученных разных результатов не сводится к вычислению среднеарифметического, а требует взвешивания смыслового соответствия каждого подхода конкретной ситуации, целям оценки, виду имущества и другим обстоятельствам.
1.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
Необходимо определить и обосновать, что является наилучшим и наиболее эффективным использованием для оцениваемого объекта недвижимости - продолжение текущего использования, перепрофилирование, ликвидация или что-то другое.
1.6 Дата оценки стоимости объекта
Датой оценки объекта -13.03.2012
2. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:
где: VL - стоимость земельного участка, тыс. руб.; - ставка земельного налога, руб./ кв. м.; - площадь земельного участка, кв. м.
В соответствии с заданием Тогда определяется следующим образом:
Таким образом стоимость земельного участка равняется 6929,3 тыс. руб.
3. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ
Оценка объекта затратным подходом производится в изложенной ниже последовательности.
3.1 Определение полной восстановительной стоимости здания
Полная восстановительная стоимость здания VR определяется по формуле
VR=CD+CI+P, (2)
где: CD - прямые затраты, тыс. руб.;
СI - косвенные затраты, тыс. руб.;
Р - предпринимательская прибыль застройщика, тыс. руб.
Прямые затраты рассчитываются по формуле:
, (3)
где: - прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового проекта аналогичного здания в текущих ценах, руб.;
- строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;
- коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта аналога.
В соответствии с заданием K=1,40. Тогда определяется следующим образом:
Таким образом прямые затраты составляют тыс. руб.
Косвенные затраты CI составляют 40% от прямых затрат:
Таким образом косвенные затраты равняются тыс. руб.
Предпринимательская прибыль застройщика Р рассчитывается на основе статистических данных о рентабельности аналогичных инвестиций в отрасли. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 30,0 - 40,0 % дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли рекомендуется принять равным 35,0 % от суммы прямых и косвенных затрат.
Таким образом предпринимательская прибыль равняется тыс. руб. Полная восстановительная стоимость здания VR составляет тыс. руб.
3.2 Определение накопленного износа здания
Накопленный износ здания D определяется по формуле:
D = DP + DF + DE, (4)
где: DP - физический износ здания, тыс. руб.;- функциональный износ здания, тыс. руб.;- внешний износ здания, тыс. руб.
Для определения физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ методом срока жизни. В результате расчётов было установлено, что физический износ DP насчитывает тыс. руб. Исходные данные и результата расчётов по определению физического износа представлены в таблице 3.1.
Согласно заданию в здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания (. Значит функциональный износ определяется следующим образом:
Таким образом функциональный износ насчитывает тыс. руб.
Недавно ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости здания и определяется следующим образом:
Таким образом, внешний износ насчитывает тыс. руб.
По итогам расчётов накопленный износ здания D составил
3.3 Определение остаточной стоимости здания
Остаточная стоимость здания VREM определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости здания вели