Оценка земельного участка
Курсовой проект - Сельское хозяйство
Другие курсовые по предмету Сельское хозяйство
я здания.
Расчеты производятся по приведенным далее формулам для каждого анализируемого года и приводятся в таблице 5.1
5.1 Потенциальный валовой доход от аренды здания
Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется по формуле
PGI = (rB •SB + rb •Sb)•m, (9)
где: rB - арендная плата за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.;- полезная площадь здания, кв. м.;- арендная плата за 1 кв. м. полезной площади подвала месяц, тыс. руб.;- полезная площадь подвала, кв.м.;- количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.
В соответствии с задание для первого года эксплуатации
5.2 Действительный валовой доход от аренды здания
Действительный валовой доход от аренды помещений здания EGI определяется по формуле
EGI = PGI • k, (10)
где: k - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).
5.3 Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество
Текущие операционные расходы СОЕ по эксплуатации здания определяются путём суммирования:
фонда оплаты труда персонала;
отчислений на социальные нужды персонала (единого социального налога);
платежей за коммунальные услуги;
прочих расходов;
амортизационных отчислений на полное восстановление здания.
При расчёте общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.
Текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта не начисляются.
Налог на имущество NI определяется в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания в каждом прогнозируемом году
(11)
Остаточная стоимость здания в каждом прогнозируемом году, начиная со второго рассчитывается по формуле
(12)
где: - остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;
- амортизационные отчисления на полное восстановление здания в прогнозируемом году, тыс. руб.
Остаточная стоимость здания в первом прогнозируемом году принимается равной остаточной стоимости здания, рассчитанной ранее по формуле (5).
Налог на прибыль NU определяется по формуле
(13)
5.4 Чистый операционный доход от аренды здания
Чистый операционный доход от аренды помещений здания NOIЗ определяется по формуле
NOIЗ = (EGI - COE) - NI - NU + A (14)
5.5 Реальный денежный поток
Реальный денежный поток CF определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе
CF = NOIЗ + NOIК, (15)
где: NOIK - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.
5.6 Коэффициент дисконтирования
Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации зданияопределяется по формуле
, (16)
где - ставка дисконтирования в k-ом году эксплуатации здания.
5.7 Дисконтированный денежный поток
Дисконтированный денежный поток DCF для конкретного года определяется по формуле:
DCF = CF• (17)
Так для пятого года дисконтированный денежный поток DCFm определяется следующим образом:
5.8 Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)
Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле
, (18)
где: - дисконтированный денежный поток последнего 5-го года (m=5);
- коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации для здания, определяется на основе исходных данных по объектам, сопоставимым с оцениваемым, приведённым в таблице 5.1
Таблица 5.1 - Определение коэффициента капитализации для здания на основании данных по сопоставимым объектам
ПоказателиОбъектыАБВГПолезная (арендная) площадь здания, кв. м.3542204232421842Цена продажи, тыс. руб.47250,019820,035960,021730,0Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб.6960,05950,012200,06950,0Коэффициент капитализации сопоставимых объектов 0,150,300,340,32Коэффициент капитализации для оцениваемого здания0,28
Таким образом, коэффициент капитализации для оцениваемого здания R равняется 0,28. Значит значение текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) определяется следующим образом:
Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) составляет тыс. руб.
5.9 Текущая стоимость здания
Текущая стоимость здания PVB определяется по формуле
, (19)
где: - единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помещений здания, тыс. руб.
Таким образом, текущая стоимость здания PVB равняется руб.
Результаты по определению текущая стоимость здания доходным подходом представлены в таблице 5.2
Стоимость объекта недвижимости
Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков VDI определяется по формуле
, (20)
Стоимость земельного участка (VL) определена ранее по формуле и составляет 6929,3 тыс. руб.
Таким образом стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков VDI равняется тыс. руб.
Таблица 5.2 -Расчёт стоимости здания доходным подходом
Наименование показателейЗначение показателей по годам1 год2 год3 год4 год5 год123456Полезная площадь здания, кв.м.34923492349234923492Полезная площадь подвала, кв.м.642642642642642Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.342,0376,2413,8455,2500,7Ставка арендной платы за 1 к?/p>