Оценка земельного участка
Курсовой проект - Сельское хозяйство
Другие курсовые по предмету Сельское хозяйство
?.м. полезной площади подвала в месяц, тыс. руб.192,0211,2232,3255,5281,1Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс.руб.10748,415764,317339,919074,720981,3Потенциальный валовой доход от аренды подвала тыс.руб.1109,41627,11789,61968,42165,6Итого потенциальный валовой доход, тыс. руб.11857,817391,419129,521043,123146,9Коэффициент заполняемости60,085,0100,0100,0100,0Действительный валовой доход, тыс. руб.7114,714782,719129,521043,123146,9Фонд оплаты труда персонала, тыс. руб.540,0567595,4625,2656,5Отчисления на социальные нужды персонала, тыс. руб.148155,4163,1171,3179,9Плата за коммунальные услуги, тыс. руб.220023652542,42733,12938,1Прочие расходы, тыс. руб.1414,31520,41634,417571888,8Амортизационные отчисления на полное восстановление здания, тыс. руб.1573,61573,61573,61573,61573,6Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, тыс. руб.5875,96181,46508,96860,27236,9Остаточная стоимость здания, тыс. руб.157362,3155788,7154215,1152641,5151067,9Налог на имущество, тыс. руб.1573,61557,91542,21526,41510,7Налог на прибыль, тыс. руб.0,01690,42658,83037,63455,8Чистый операционный доход от аренды помещений здания, тыс. руб.1238,86926,69993,211192,512517,1Чистый операционный доход от аренды помещений кафе, тыс. руб.360,4414,5476,7548,2630,4Реальный денежный поток, тыс. руб.1599,27341,110469,911740,713147,5Ставка дисконтирования, ,022,024,025,025,0Коэффициент дисконтирования0,840,690,560,450,36Дисконтированный денежный поток, тыс. руб.1343,35065,45863,15283,34733,1Затраты на ремонт здания (инвестиции), тыс. руб.2442,0Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии), тыс. руб. 16903,9Стоимость здания по методу дисконтирования денежных потоков, тыс. руб.36750,16. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ
Полученные тремя подходами значения стоимости объекта недвижимости необходимо проанализировать. Для этого кратко опишем преимущества и недостатки каждого из использованных методов оценки применительно к оцениваемому объекту с учетом его специфических особенностей (времени продажи, местоположения, технического состояния, назначения и т.п.) и конъюнктуры на рынке недвижимости.
Затратный метод основывается на соображении, что затраты на восстановление, замещение оцениваемого объекта с добавленной предпринимательской прибылью за вычетом износа и с учетом рыночной стоимости земельного участка, на котором расположена недвижимость, являются приемлемой рыночной оценкой ее стоимости.
Достоинство метода в том, что он опирается на солидную сметно-нормативную и методологическую базу отечественного строительства и вызывает большее доверие заказчика, чем гипотетические умозаключения оценщика. Он является практически единственным методом оценки при создании уникальных объектов, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, мемориальные комплексы и т.п.).
Недостатки в том, что он устанавливает не стоимость обмена, а стоимость использования, игнорируя действие закона спроса и предложения. Затраты на строительство лишь базис рыночной цены.
Область применения: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на малоактивных рынках, оценка объектов специального назначения и т.д.
В рамках сравнительного подхода оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, затем вносятся поправки на возможные отличия между оцениваемым и сопоставимым объектами.
Достоинства метода: простой и наглядный, т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.
Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом числе корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания.
Область применения: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовых участков под коттеджи).
Доходный подход базируется на постоянно повторяющихся наблюдениях - чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит.
Достоинство: прямо связан с основным мотивом предпринимательской деятельности и, следовательно, можно использовать обычный инструментарий оценки доходности капитала и целесообразности инвестирования.
Недостаток: неопределенность результата оценки, вытекающая из предпринимательского риска в результате прогнозирования количества и продолжительности получаемых доходов от недвижимости. Прогнозы являются результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе имеющейся информации о состоянии рынка, тенденций развития, подсказываемых экономической теорией, и интуиции.
Область применения: самая широкая, т.к. доход может иметь форму аренды, дивидендов, прибыли, земельной ренты, быть результатом продажи. Важно лишь, чтобы доход был продуктом оцениваемого актива - недвижимости.
Оцениваемый объект недвижимости представляет собой здание офисного типа, расположенное на земельном участке. Здание сдаётся в аренду и имеет доход от арендных платежей. Расположенное на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 40042 руб. в месяц.
Таким образом при оценке стоимости данного объекта недвижимости надо опираться на доход, который он приносит. И поэтому основу оценки составит стоимость объекта по доходному подходу. Затратный подход в данном случае не достаточно эффективен, поскольку в основном он применяется для оценки объектов нового строительства или объектов специального назначения. Сравнительный подход гораздо более уместен в связи с наличием информа?/p>