Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
ычета эксплуатационных затрат. ПВД определяется за год с учётом ставок аренды (табл.2).
Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы. Оценка потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы производится на основе анализа рынка, его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. В данном случае величина убытков составляет 5% от ПВД, из-за недозагрузки объекта недвижимости, т.е. пустует несколько помещений.
ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.
Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах (табл. 3.7).
Таблица 3.7. Отчет о доходах и расходах
ПоказателиСумма, р.Порядок расчетаПВД18950402707200*0,7Убытки947525% от ПВДЭВД1800288ПВД - УбыткиОР:950700,564- налог на землю420007 р./ м2 площади земли / квартал- налог на имущество76678,742% от СНС - коммунальные расходы27072040 р./ м2 / мес.*Sзд*12- расходы на управление270043,215% от ЭВД- страхование7002,6240,1% от СНС в год- обеспечение безопасности28425615% от ПВДРезервы140052,482% от СНС в годЧОД709534,956ЭВД - ОР - Резервы
Теперь рассчитаем величину коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта.
Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости. Примем остающийся срок полезной жизни объекта равным 20 годам, т.е. за 20 лет произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость, т.к. тип здания оцениваемого объекта - торговое и оно находится в центре города с развитой транспортной, инженерной инфраструктурой, следовательно, оцениваемая недвижимость привлекательна. Таким образом, норма возврата капитала равна 100 / 20 = 5%.
Определим величины составляющие ставку доходности:
Риск низкой ликвидности равен 5%, т.к. данный объект недвижимости можно продать в более длинные сроки в связи с его отдаленным местоположением (средняя отдаленность) и непостоянным уровнем деловой активности в данном секторе рынка;
Риск вложений в недвижимость - 5%, поскольку в районе ограничено предложение объектов на рынке;
Риск инвестиционного менеджмента: 5%, т.к. инвестиционный менеджмент при инвестициях в недвижимость требует, как правило, немалых управленческих усилий.
Теперь вычислим коэффициент капитализации (таблица 3.8).
Таблица 3.8. Расчет коэффициента капитализации
Составляющие ККАПЗначение, %Безрисковая ставка8Риск низкой ликвидности5Риск вложения в недвижимость5Риск инвестиционного менеджмента5Норма возврата капитала5Итого ККАП28
Используя формулу 3, рассчитаем стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода:
СДП = 709534,956/ 0,28 = 2534,05 тыс. р.
3.3 Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости
После определения стоимости недвижимости тремя методами: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта.
Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.
Определим весовые коэффициенты для каждого из подходов:
Затратный подход имеет наибольший вес (60%), т.к. затратный метод опирается на сметно-нормативную базу строительства и способен дать надежные результаты оценки;
Сравнительный подход имеет наименьший вес (10%), поскольку существует недостаточность информации о состоявшихся сделках в виду недостаточной развитости рынка недвижимости;
Доходный подход отражает ту максимальную цену, выше которой потенциальный покупатель платить не захочет. Но данный метод основан на прогнозных данных, поэтому мы отдаем предпочтение в 30%.
Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость объекта занесем в таблицу 3.9.
Таблица 3.9. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.
Подходы к оценке недвижимостиСтоимость, тыс. р.Весовой коэффициентЗатратный6 134,9370,6Сравнительный6 109,90,10Доходный2 534,050,30Рыночная стоимость5 052,16721Рыночная стоимость = 6134,937*0,6+6109,9*0,10+2534,05*0,30 = 5052,1672 тыс. р.
Целью оценки является обеспечение кредита имущества, т.е. рыночная стоимость объекта будет составлять 5 052,1672 тыс. р. итоговая оценка стоимости не обязательно является предопределенной величиной, а скорее наиболее вероятным значением.
Заключение
Целью данной дипломной работы являлось проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости. Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса ?/p>