Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
обобщенного показателя стоимости на 1м2 представлен в табл. 3.3.
Таблица 3.3. Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания торгового типа, тыс. р./ м2
№НаименованиеЗатраты, тыс.р./м21Прямые затраты1.1СМР:- материалы3,100- заработная плата1,085- эксплуатационные расходы0,450- прочие0,200Итого прямые затраты4,8351.2Накладные расходы1,2091.3Прибыль подрядчика0,725Итого цена подрядчика6,7692Косвенные затраты- оплата услуг проектно-сметных организаций0,242- маркетинговые, рекламные, страховые расходы0,406- затраты на покупку энергетических мощностей0,677- налоги1,457Итого затраты инвестора9,5513Прибыль инвестора2,865Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости12,416
При расчете стоимости нового строительства:
заработная плата составляет 35% от стоимости материалов: 3,100 * 35% = 1,085;
накладные расходы - 25% от прямых затрат: 4,835 * 25% = 1,209;
прибыль подрядчика - 12% от суммы прямых и накладных затрат: (4,835 + 1,209) *12% = 0,725;
оплата услуг проектно-сметных организаций - 5% от прямых затрат: 4,835 * 5% = 0,242;
маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6% от цены подрядчика: (4,835 + 1,209 + 0,725) * 6% = 0,406;
затраты на покупку энергетических мощностей - 10% от цены подрядчика: 6,769 * 10% = 0,677;
налоги (НДС) - 18% от суммы всех предыдущих затрат: (6,769 + 0,242 + 0,406 + 0,677) * 18% = 1,457;
прибыль инвестора - 30% от понесенных расходов: (6,769 + 0,242 + 0,406 + 0,677 + 1,457) * 30% = 2,865.
Стоимость нового строительства равна укрупненному обобщенному показателю стоимости, умноженному на площадь здания:
,416 * 564 = 7002,624 тыс. р.
Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин износ в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.
При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:
ИН = 1 - (1 - ИФИЗ/100) * (1 - ИФУНК/100) * (1 - ИВН/100), (3.3)
где ИФИЗ - физический износ здания, %
ИФУНК - функциональный износ здания, %;
ИВН - внешний износ здания, %.
Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций. Для этого воспользуемся Правилами оценки физического износа жилых зданий.
Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания. Расчет физического износа здания торгового типа представлен в табл. 3.4.
Таблица 3.4. Расчет физического износа здания торгового типа
№Конструктивные элементы зданияУдельный ВесКоличественная оценка износаИзнос конструктивного элемента, %Итого износ, %1Фундамент 4Ленточный каменный, ширина трещин до 5мм401,62Стены 23Кирпичные, глубина разрушения швов до 2см306,93Перекрытия18-183,244Кровля12-5065Полы7-453,156Проемы10-4047Отделочные работы8-604,88Инженерное оборудование16-538,489Прочие работы2-240,48Итого100-38,65
Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Например, фундамент: 4*40 / 100 = 1,6%.
Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием. Физический износ равен 38,65%, т.е. он определен в размере от 20% до 40%, следовательно, можно сделать вывод, что состояние здания удовлетворительное.
Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности.
Функциональный износ здания составляет 3% по причине не благоустроенности.
Внешний износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.
Внешний износ здания составляет 8% по причине экологической обстановки.
Определим процентное значение накопленного износа по формуле (3.3):
ИН = 1 - (1 - 38,65/100) * (1 - 3/100) * (1 - 8/100) = 0,4525.
Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент применяется к величине стоимости нового строительства здания:
,624 * 0,4525 = 3168,687 тыс.р.
Стоимость объекта недвижимости, оцененная в рамках затратного подхода определяется по формуле (1):
СЗП = 2301 + 7002,624 - 3168,687 = 6134,937 тыс. р.
3.2.2 Использование сравнительного подхода
Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения принимаем все здание.
Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости приведен в табл. 3.5.
Таблица 3.5. Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости
Объекты сравненияПлощадь, м2МестоположениеСостояниеТранспортная доступностьСтоимость оборудования, тыс. р.Цена продажи, тыс. р.ЦКХ, тыс. р.Поправки в доляхСкорректированная цена тыс. р.ОборудованиеПлощадьПо местоположениюПо состояниюПо транспортной доступности12345678910111213Объект оценки564С/оУд.Гл.0-------А1649С/оХор.Гл.077837783676410,916088А2423С/оУд.Гл.228489446666221111,066594А31015С/оХор.Втр.2341158511351630710,91,066017А4367Отд.Хор.Втр.03594359455231,150,91,066059А5790Отд.Уд.Гл.2427410716851171,1511,066238А6733Отд.Хор.Гл.2627790752857921,150,915995А71128Цен.Хор.Гл.276152521497674880,90,916065А8282Цен.Уд.Гл.03413341368260,911,066512А9508Цен.Хор.Втр.27067