Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
>
разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20%, с/о и отд. - 10%, цен. и отд. - 30%;
разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50%-3%, до 10% по сравнению с площадью до 50%-5%;
разница в ценах между низк. И сред. Несущей способностью грунтов - 3%, сред. и выс. - 4%, низк. и выс. - 7%.
Расчет скорректированных цен земельных участков представлен в табл. 3.2
Таблица 3.2 Расчет скорректированных цен земельных участков
Элементы сравненияОбъект оценкиА1А2А3А4А5А612345678Цена продажи объекта, тыс. р.165045006020420043752025Размер, м2100050004300280035001500Цена единицы сравнения, тыс. р./ м21,650,91,41,51,251,35Оцениваемые права собственности:частнаячастнаясервитутгосу-дарст-веннаясервитутгосу-дарст-веннаячастная- процент отличия-12%-- корректиров-ка, тыс. р.-+0,108+0,14+0,18+0,125-- скорректиро-ванная цена, тыс. р.1,651,0081,541,681,3751,35Условия фи-нансированиякредиттипич-ныекредиттипич-ныетипич-ныетипич-ныекредит- процент отличия15%-15%-- корректиров-ка, тыс. р.+0,248-+0,231+0,252+0,206-- скорректиро-ванная цена, тыс. р.1,8981,0081,7711,9321,5811,35Условия продажитипич-ныесрочная продажасрочная продажатипич-ныеОсобые 1*типич-ныеОсобые 2**- процент отличия10%-8%-7%- корректиров-ка, тыс. р.+0,1898+0,1008-+0,155--0,095- скорректиро-ванная цена, тыс. р.2,0881,1091,7712,0871,5811,255Дата продажиНаст. время3 мес. назад9 мес. назадНаст. время6 мес. назад3 мес. Назад6 мес. Назад- процент отличия2%8%-4%2%4%- корректиров-ка, тыс. р.+0,042+0,089-+0,083+0,032+0,050- скорректиро-ванная цена, тыс. р.2,131,1981,7712,171,6131,305Местополо-жениеС/о.Цен.Отд.С/оЦен.Отд.С/о12345678- процент отличия20%-20%-- корректиров-ка, тыс. р.-0,426+0,1198--0,434+0,1613-Асфальто-бетонное покрытиеДо 30% До 10 %До 30 %До 50 %До 30 %До 50%До 10 %- процент отличия2%-3%-3%2%- корректиров-ка, тыс. р.+0,043--0,053--0,48+0,026Несущая способность грунтовнизкаянизкаявысокаясредняясредняянизкаяВысока- процент отличия-7%3%3%-7%- корректиров-ка, тыс. р.--0,084-0,053-0,065--0,091- скорректиро-ванная цена, тыс. р.1,7471,2341,6651,6711,2941,24
* Сделка между партнерами по бизнесу.
** Приобретение соседнего участка для расширения существующего.
Рассмотрим расчет аналога А4:
цена продажи объекта и размер земельного участка берем по табл. 3;
цена единицы сравнения = цена продажи / размер = 4200 / 2800 = 1,5 тыс.р/м2;
оцениваемые права собственности: у объекта оценки - частная, у аналога - сервитут. Следовательно, процент отличия = 12%, корректировка = 1,5*12% = +0,18, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. Скорректированная цена = 1,5 + 0,18 = 1,68 тыс. р./м2;
условия финансирования: у объекта оценки - кредит у аналога - типичные. Следовательно, процент отличия и корректировки 15%. 1,68*15%=0,252.Скорректированная цена = 1,932 тыс. р./м2;
условия продажи: у объекта оценки - типичные, у аналога - особые 1*. Следовательно, процент отличия = 8% и корректировка = 1,932*8% = +0,155, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. Скорректированная цена =1,932+0,155= 2,087 тыс. р./м2;
дата продажи: у объекта оценки - настоящее время, у аналога - 6 месяцев назад. Следовательно, процент отличия = 4%, корректировка = 2,087 * 4% = +0,083, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. Скорректированная цена = 2,087 + 0,083 = 2,17 тыс. р./м2;
местоположение: у объекта оценки - средняя отдаленность, у аналога - объект расположен в центре города. Следовательно, процент отличия = 20%, корректировка = 2,17 * 20% = -0,434, т.к. оцениваемый объект хуже сопоставимого аналога;
асфальтобетонное покрытие: у объекта оценки - до 30% и у аналога - до 30%. Следовательно, процент отличия = 0%
несущая способность грунтов: у объекта оценки - низкая, у аналога - средняя. Следовательно, процент отличия = 3%, корректировка = 2,17 * 3% = -0,065, т.к. оцениваемый объект хуже сопоставимого аналога;
скорректированная цена = 2,17 - 0,434 - 0,065 = 1,671 тыс. р./м2;
Теперь проведем согласование полученных скорректированных цен для того, чтобы сделать вывод о стоимости земельного участка. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта. Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:
1)Среднего арифметического значения скорректированных цен:
(1,747+1,234+1,665+1,671+1,7187+1,294)/ 6 = 8,851/6=1,475;
) Модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду: 1,7 1,2 1,7 1,7 1,7 1,3. Модальное значение - 1,7;
) Медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда: 1,747; 1,234; 1,665; 1,671; 1,7187; 1,294.
Медианное значение: (1,665+1,671) / 2 = 1,668;
4)Скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. Таким аналогом является А5 = 1,294.
Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей, умноженное на площадь земли:
СЗ =(1,475+1,7+1,668+1,294)*1500/4=1,53425*1500=2301 тыс.р.
Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения. В качестве единицы сравнения принимается 1м2. Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного