Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
21645171620,90,91,066149
ЦКХ - цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.
ЦКХ по стоимости оборудования (гр.8) находится как разность между ценой продажи (гр. 7) и стоимостью оборудования (гр. 6), т.к. у объекта оценки нет оборудования. Например, А1: 7783 - 0 = 7783 тыс. р.
ЦКХ по стоимости площади (гр. 9): находится цена 1м2 аналога и затем умножается на площадь объекта оценки. Например, А1: 7783/649*564=6764 тыс.р.
На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:
15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;
10% между центром и районом средней отдаленности.
Например, т.к. объект оценки находится в районе средней отдаленности, то, если аналог находится, в центре поправка в долях будет равна 0,9; если аналог в отдаленном районе - 1,15.
Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.
Поправки на состояние объекта:
С/о: А2/А1 = 6221/ 6764 = 0,92; Отд.: А5/А6 = 5117 / 5792 = 0,88; Цен.: А8/А7 = 6826 / 7488 = 0,91;
Среднее арифметическое между этими числами = 0,9.
Поправки на условие транспортной доступности:
С/о: А1/А3 = 6764 / 6307 = 1,07; Отд.: А6/А4 = 5792 / 5523 = 1,05; Цен.: А7/А9 = 7488 / 7162 = 1,05;
Среднее арифметическое между этими числами = 1,06.
Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12).
Теперь проводим согласование полученных цен. Для этого анализируются четыре показателя (среднее арифметическое, мода, медиана, скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога), а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов (табл. 3.5).
Среднее арифметическое = 6191 тыс. р.
Мода = (6059+6065)/2=6062 тыс. р.
Ранжированный ряд: 5995 6017 6059 6065 6088 6149 6238 6512 6594.
Медиана = 6088 тыс. р.
Аналог, похожий на объект оценки - А6 = 5995 тыс. р.
Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов. При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица:
А = а ij .
а ij = {1,5 если Хi > Хj ; 1,0 если Хi = Хj ; 0,5 если Хi < Хj },
где а ij -числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (Хi) над другой (Хj).
Таблица 3.6. Квадратная матрица и расчет скорректированных цен с учетом весовых коэффициентов
А1А2А3А4А5А6А7А8А9Сум-маУд. весР1РН(1)ИтогоА1111,51,51,51,51,51,51,512,50,151,3350,16974,08А2111,51,51,51,51,51,51,512,50,151,3350,161055,04А30,50,511,511111,590,110,910,108649,836А40,50,50,510,50,50,50,515,50,070,5650,068412,012А50,50,511,511111,590,110,910,109679,942А60,50,511,511111,590,110,910,109653,455А70,50,511,511111,590,110,910,109661,085А80,50,511,511111,590,110,910,109709,808А90,50,50,510,50,50,50,515,50,070,5650,068418,132Итого8118,3516213,39
Удельный вес находится делением суммы каждого аналога на число итого по столбцу Сумма: А1: 12,5/81=0,15.
Столбец Р1 получается путем умножения вектора Уд. вес на матрицу:
,15*1+0,15*1+0,11*1,5+0,07*1,5+0,11*1,5+0,11*1,5+0,11*1,5+0,11*1,5+0,07*1,5=1,335;
Столбец РН(1) - удельный вес. Например, для А1: 1,335/8,35=0,16.
Столбец итого находится умножением РН(1) на гр.13 табл. 3.5.
В целях получения значений большей точности значение аij варьируется по степени отличия от единицы.
В итоге получили скорректированную цену с учётом всех поправок. Скорректированная цена составляет 6213,39 тыс.р.
С помощью метода согласованных пар мы нашли разницу в ценах между аналогами. Из суммы всех показателей и скорректированной цены итога матрицы вычисляем среднее арифметическое, тем самым мы, определяя стоимость объекта недвижимости:
(6191 + 6062 + 6088 + 5995 + 6213,39)/5 = 6109,9тыс.р.
Стоимость объекта недвижимости, определённая в рамках сравнительного подхода равна 6109900 рублей.
Практическое применение метода сравнительных продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости и, наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточности развитости, а также если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно. Таким образом, сравнительного подхода в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли - продажи или аренды на рынке недвижимости.
3.2.3 Использование доходного подхода
Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.
Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле:
СДП = ЧОД / ККАП, (3.4)
где СДП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;
ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;
ККАП - коэффициент капитализации.
Для определения ЧОД необходимо рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. Это доход, приносимый недвижимостью при 100-процентной загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до в