Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
договора купли-продажи.
Дата оценки - 1 ноября 2010 года.
Цель оценки - обеспечение кредита.
Вид стоимости определяется по цели оценки. В данном случае рыночная стоимость объекта недвижимости.
При выполнении дипломной работы вариант использования земли уже является наилучшим. При анализе ЛНЭИ здания изучим соответствие варианта использования необходимым критериям:
законодательная разрешенность - оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;
физическая осуществимость;
экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценим возможную доходность по данным табл. 3 для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания. По исходным данным здание относится ко 1 типу, его площадь - 564м2, местоположение - средняя отдаленность.
Таблица 3. Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м2
Тип зданияНазначениеПлощадьМестоположениеОтд.С/оЦен.АдминистративноеОфис, банкДо 200320500800200-500300450700500-1000250400600Более 1000160350550СкладскоеСклад, автогаражДо 200400350280200-500380300250500-1000280250180Более 1000260240160ПроизводственноеПищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности, древо- и металлообработкаДо 200350400350200-500360350300500-1000320300200Более 1000300280180Общественного питанияСтоловая, ресторан, кафеДо 2003004501100200-5002804001000500-1000220350800Более 1000150330700ТорговоеМагазин, супермаркет, выставочный центр, аптекаДо 2003806001000200-500350500900500-1000250400700Более 1000180380600
Рассчитаем возможную доходность:
D = A * 12 * S (3.1)
административное: 400 р./м2 * 564м2 *12= 2707200 р.
складское: 250 р./м2 * 564м2 *12= 1692000 р.
торговое: 400 р./м2 * 564*12 м2 = 2707200 р.
(1)максимальная доходность у здания торгового типа.
Здание находится по адресу: г. Новосибирск, ул. Титова, д. 35. Назначение здания - аптека. Соседние здания преимущественно жилого типа. Недостаточно развитая инфраструктура.
3.2 Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости
Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.
.2.1 Использование затратного подхода
Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.
Основная расчетная формула:
СЗП = СЗ + СНС - ИН, (3.2)
где СЗП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;
СЗ - стоимость земельного участка, тыс. р.;
СНС - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;
ИН - накопленный зданием износ, тыс. р.
Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.
Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в табл. 3.1.
Таблица 3.1. Данные о продажах земельных участков
ХарактеристикиА1А2А3А4А5А6Цена продажи, тыс. р.165045006020420043752025Размер, м2100050004300280035001500Права собственностичастнаясерви-тутгосудар-ственнаясерви-тутгосудар-ственнаячастнаяУсловия финансированиятипич-ныекредиттипичныетипич-ныетипичныекредитУсловия продажисрочная продажасрочная продажатипичныеОсобые 1*типичныеособые2**Дата продажи3 мес. назад9 мес. назадНаст. время6 мес. назад3 мес. назад6 мес. назадМестополо-жениеЦен.Отд.С/оЦен.Отд.С/оАсфальтобетон-ное покрытиеДо 10 %До 30 %До 50 %До 30 %До 50 %До 10%Несущая способность грунтовнизкаявысокаясредняясредняянизкаявысокая
* Сделка между партнерами по бизнесу.
** Приобретение соседнего участка для расширения существующего.
Цен. - объект расположен в центре города.
Отд. - объект расположен в отдаленном районе.
С/о - объект расположен в районе средней отдаленности.
После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе единица сравнения - цена 1м2.
Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:
наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12%, по причине дополнительных процедур согласования; государственные объекты стоят на 10% меньше частных;
кредиты предоставляются под 15%;
условия срочной продажи изменяют цену на 10%, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8%, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7%;
за 3 месяца цены на рынке возросли на 2%, за 6 месяцев - на 4%, за 9 месяцев - на 8%;