Анализ рынка недвижимости в Саратове и Саратовской области
Контрольная работа - Экономика
Другие контрольные работы по предмету Экономика
д и расселять жильцов, то цена вопроса уже поднимется до 1,5 миллионов рублей за сотку. И это только покупка земли, не считая массы других расходов. В будущем прорабатываются возможности предоставления ипотеки под коттеджное строительство. При этом строительство будет вестись в основном из материалов, произведенных предприятиями Саратовской области.
3. Анализ рынка офисных помещений города Саратова
За последние 15 лет в Саратове параллельно с развитием бизнеса сформировался так называемый Центральный Деловой Район (ЦДР.). По своим границам включает в себя историко-архитектурный центр города с множеством зданий, являющихся памятниками истории и культуры. Это престижная территория с развитой инженерной и социальной инфраструктурой, удобным транспортным сообщением с любой частью города. Точечная застройка исторического центра города значительно преобразила облик города, при этом строительство жилых домов в этой зоне ведется преимущественно в сегментах бизнес и комфорт класса. В этой зоне распложено множество зданий коммерческого назначения - офисные центры и торговые комплексы. Девелопмент жилой недвижимости на первых этажах (а именно перевод жилого фонда в нежилой) с 1995 года создал значительный прирост в общем объеме нежилого фонда города.
Достигнув своих максимальных значений в сентябре 2008 года, арендные ставки торгово-офисных помещений Саратова начали стремительное падение, длившееся вплоть до середины 2009 года. Общее снижение ставок аренды за минувший кризисный год составило около 30%. При этом наибольшее снижение пришлось на класс крупных торговых площадок, несколько ниже падали в цене торгово-офисные помещения мелкой нарезки (от 10 до 25 кв. м.).
В центре города на первых этажах расположено множество магазинов, салонов и офисов формата "street retail", где уровень арендных ставок достигает 1 200 руб. /кв. м. /мес., а стоимость торгового помещения площадью ок.20 кв. м. составляет порядка 1 млн. руб. Таким образом, основная деловая активность города сосредоточена именно в историческом центре.
В отличие от зонирования жилой недвижимости, ЦДР включает в себя как всю первую зону, так и микрорайоны Сенной, ЖД Вокзал и Драмтеатр, поскольку в них расположено большое количество офисных помещений и магазинов, ставки аренды офисных площадей находятся в интервале от 400 до 600 руб. /кв. м. /мес., торговые площади несколько дороже - 750 руб. /кв. м. /мес.
Таким образом, центральный деловой район представляет собой замкнутую территорию, ограниченную с юга - Набережной реки Волга, далее ул. Дегтярная, Станционная, вдоль железнодорожного полотна до улицы Рабочей, далее по ул. Университетской до Большой Казачьей, включая территорию Привокзальной площади, ул. Аткарская до Большой Садовой (ДЦ "Навигатор"), далее по ул.1 Садовая до пересечения с Танкистов, ул. Соколовая до Симбирской, и далее по ул. Зарубина вниз к Волге. Графически территориальные границы центрального делового района представлены на рис.1.
Помимо ЦДР в настоящем обзоре применяется вторая зона - Прочие районы, которая включает в себя всю остальную территорию города, исключая границы ЦДР.
Рынок офисных помещений в г. Саратове является вторым сегментом коммерческой недвижимости по степени развития после рынка торговых помещений.
Офисные помещения можно разделить на несколько групп, в зависимости от того в каких зданиях они находятся.
офисные помещения в зданиях исторической застройки и домах "сталинской" застройки центральной части города. Здания постройки 2-ой половины 19 века, 30-50-х годов 20 века. Характеризуются высокой степенью износа, средним качеством отделки, подъездной планировкой. Большинство офисов имеют отдельный вход с улицы. Сдаются в аренду, количество арендатором ограничено. Объектом сделок купли-продажи являются редко. В основном это офисы, переведенные в нежилой фонд из жилого с соответствующим переоборудованием, перепланировкой и внутренней отделкой.
офисные помещения в больших административных зданиях. Здания постройки 70-80-х годов 20 века. Характеризуются невысоким качеством отделки, коридорной планировкой. В основном сдаются в аренду, количество арендаторов - большое. Объектом сделок купли-продажи не являются.
офисные помещения в зданиях новой постройки конца 90-х годов 20 века, начала 21 века. Располагаются на первых этажах, имеют отдельные входы, специальную планировку. Часто подобные дома имеют подземные автостоянки и наземные автостоянки перед зданием. В настоящее время являются объектом купли-продажи на первичном рынке. В аренду практически не сдаются.
офисные помещения, переводимые из жилого фонда, не использовавшиеся до момента продажи в качестве офисов. Требуют проведения перепланировки, обустройства отдельного входа, внутренней отделки. Являются основным объектом сделок купли-продажи. В аренду практически не сдаются.
Коммерческая площадь на рынке г. Саратова в настоящее время представлена в следующих основных группах зданий города:
Административные здания промышленных предприятий. (Офисный комплекс "Заря", "Тесарсити")
Коммерческие здания офисного назначения. (Деловые центры "Парус", "Дикомп", "Навигатор", "Пилот", "Фрегат")
Реконструированный нежилой и жилой фонды.
Ценовой разброс колеблется в зависимости от класса здания и местоположения (район, этаж и др.) Так в границах одного района стоимость может отличаться вдвое, причём возможно они будут располагат